El Supremo niega la valoración del subsuelo

 

Las plazas de garaje y otros espacios en el subsuelo tienen un valor indudable, más aún en una ciudad densa.

Sin embargo, a la hora de valorar la pérdida de esos espacios en una expropiación suele plantearse el problema de que el método de valoración atiende al aprovechamiento urbanístico, y las plazas bajo rasante no suelen consumir aprovechamiento lucrativo. A pesar de eso, algunas veces los peritos incluyen alguna partida en ese concepto.

Pues bien, el Tribunal Supremo insiste en negar que el aprovechamiento del subsuelo deba valorarse salvo que se tratase de un aprovechamiento puramente independiente (p.ej. el propietario de un garaje bajo rasante) y no de un mero aprovechamiento potencial añadido e incluso obligatorio para cubrir la demanda de plazas de aparcamiento en el propio edificio donde se materializaría el aprovechamiento urbanístico.

Dice así la Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2015 (RC 3577/2013), ponente Excmo. Sr. D.Diego Córdoba Castroverde, lo siguiente:

La valoración de este aprovechamiento del subsuelo de forma independiente requiere demostrar que no está incluido en la edificabilidad total asignada, por tratarse de un valor autónomo y no de una exigencia impuesta para poder ejecutar la edificabilidad prevista. Así se ha razonado en otras sentencias de este Tribunal (STS de 2 de marzo de 2015, rec. 4321/2012 ) afirmando que "Tiene razón el Ayuntamiento recurrente cuando sostiene que no debe incluirse como un elemento autónomo la edificabilidad bajo rasante, pues la eventual construcción de unas plazas de garaje se aplica sobre el suelo ya valorado con su aprovechamiento urbanístico, por lo que no procede agregar como separado una partida que materializa este aprovechamiento que ya ha sido tomado en consideración al tiempo de fijar la edificabilidad máxima permitida".

Cambio del tipo de capitalización del suelo rural

 

Para la valoración del suelo rústico se ha atendido generalmente al método de capitalización de rentas, reales o potenciales, que consiste en hacer equivaler el valor de la propiedad o titularidad de un bien al importe neto de las rentas obtenidas, u obtenibles, en cierto número de años.

Éste era el método de determinación del justiprecio de fincas sin valor urbanístico, a través del llamado valor inicial, en la legislación anterior a la LSV de 1998, que se remitía expresamente a la normativa catastral (arts. 107 de la Ley del Suelo de 1976, 66 de la Ley 8/1990, 48 y 49 el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y 68.2 de la Ley de Haciendas Locales, de 28 de diciembre de 1988). Este mismo método fue recogido en la LSV de 1998, aunque sin remisión a la normativa catastral y, sobre todo, con carácter subsidiario al método de comparación (art. 26). La Ley de Suelo de 2007 (y posterior Texto Refundido de 2008) elimina el método de comparación para el suelo rústico por lo que aplica directamente el de capitalización.

Simplificando, al aplicar el método de capitalización de rentas, el valor del suelo (Vs) ha de calcularse capitalizando la renta, real o potencial, de la tierra (Rt), al tipo de interés reglamentario (ti), por lo que en definitiva: Vs= Rt x 100 / ti

Como el tipo de interés divide, cuanto menor sea mayor será el justiprecio. La capitalización era al 3% según la disposición transitoria segunda de la Ley de Haciendas Locales (equivalente a multiplicar la cosecha neta anual por 33,33). La disposición adicional séptima de la Ley de Suelo de 2007 se remitió a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años”, añadiendo la posibilidad de modificarlo y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra mediante la ley de presupuestos “cuando la evolución observada en los precios del suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas”. La Ley 2/2008, de 23 de diciembre, pasó a aplicar a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años”. Por su parte, el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, en lugar de la posible modificación o adaptación por leyes de presupuestos procedió a hacer referencia a un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo determinado reglamentariamente, actualmente por el Reglamento de Valoraciones.

Pues bien, la reciente Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, al paso que mantiene la remisión al Reglamento para esos coeficientes correctores, modifica el tipo de capitalización general por “el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”, lo que parece permitir una menor volatilidad de los justiprecios (pues los datos anteriores cambiaban mes a mes, pudiendo darse fácilmente justiprecios distintos en el mismo proyecto) y quizá un tipo de capitalización mayor (pues la aplicación de los anteriores estaba impulsando los justiprecios rústicos hasta una cierta “burbuja”).

El TC anula los parámetros para la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización

 

Los arts. 24 y 25 de la Ley del Suelo de 2007 (25 y 26 en el Texto Refundido de 2008, y 38 y 39 del Texto Refundido de 2015) regulan, según sus rúbricas, la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización y la indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Con ello, como reconoce la exposición de motivos de la Ley, se “contribuye a un tratamiento más ponderado de la situación en que se encuentran aquéllos” terrenos, particularmente los valorados como suelo rural. Efectivamente, aunque estos preceptos a menudo son lamentablemente desconocidos e inaplicados, son los que vienen a compensar el gran salto existente entre la valoración del suelo rural y el suelo urbanizador en dicha Ley.

De conformidad con el art. 24.2 LS (25.2 TRLS08 y 38.2 TRLS15), “La indemnización por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuación o alterar sus condiciones será el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para la participación de la comunidad en las plusvalías de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artículo 16 de esta Ley: a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situación de origen y el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, cuando se impida el ejercicio de esta facultad. b) A la merma provocada en el valor que correspondería al suelo si estuviera terminada la actuación, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad”.

Esto es, se aplica el mismo porcentaje de participación de los Ayuntamientos en las plusvalías, porcentaje que la LS fija, como regla general, entre un 5 y un 15% (y que, en general, las Comunidades Autónomas tienen establecido en el tradicional 10%). Pero es una pura coincidencia, pues este porcentaje es aquí el que se abona al propietario que no puede continuar con el desarrollo del proceso urbanizador. Y por ser pura coincidencia (ya que nada tiene que ver la participación de la Comunidad en las plusvalías con la indemnización por la pérdida de la expectativa no del 10 sino del 90% de las plusvalías), se genera una cierta desigualdad en la determinación de estas indemnizaciones en función de las distintas Comunidades Autónomas que, si bien puede tener sentido en cuanto a un aspecto urbanístico como es el porcentaje de aprovechamiento a favor del Ayuntamiento (que no puede fijar de forma exacta el Estado según la STC 61/1997), no tiene igual sentido cuando hablamos de las garantías de la expropiación forzosa o el sistema común de responsabilidad de la Administración (que son claras competencias estatales al amparo del art. 149.1.18 de la Constitución).

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Constitucional 218/2015, de 22 de octubre de 2015, declara la inconstitucionalidad del art. 25.2 TRLS08. Ahora bien, no es que se declare inconstitucional que los propietarios perciban esa indemnización sino que esa indemnización equivalga al porcentaje de participación en las plusvalías de la Comunidad.

Por dos razones: 1) porque, como hemos visto, es un porcentaje variable en las diferentes CCAA y, como ya se dijo cuando se aprobó la LS de 2007, no tenía sentido esa diferencia; y 2) especialmente porque es un porcentaje fijo y no tiene que serlo, con el mismo razonamiento con que la STC 141/2014 se cargó el tope del 200% para el valor agrourbano.

El párrafo clave es el último: “Por lo hasta aquí expuesto, al igual que en la STC 141/2014, de 11 de septiembre, debemos afirmar ahora que el método de valoración objetivo y no justificado que establece el art. 25.2 a) TRLS para determinar la compensación debida por la privación de la facultad de participar en la actuación de primera urbanización, cuando los propietarios no han iniciado aún la urbanización pero no han incumplido sus deberes, no garantiza en todo caso el proporcional equilibrio que debe existir entre la compensación prevista en la ley y el contenido real de la facultad de la que se ve privado el propietario. En consecuencia la compensación contemplada en el art. 25.2.a) TRLS es inconstitucional”.

Pero insistimos, cuidado, mientras el legislador estatal no diga otra cosa, no es que no haya lugar a compensación sino que la compensación por tal concepto no queda fijada en los parámetros señalados por la Ley de Suelo en aquel precepto.