Urbanismo

 

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Francisco García Gómez de Mercado cuenta con una dilitada experiencia en materia de urbanismo y expropiación. Entre otras actuaciones, fue director jurídico del ámbito Parque de Valdebebas en sus hitos fundamentales, como el Plan Parcial, el Proyecto de Compensación o Reparcelación, el Proyecto de Urbanización, la adjudicación de las obras de urbanizacion y la operación de financiación de las mismas.

Colabora habitualmente con la Revista de Derecho Urbanístico y Medio Ambiente, sea como articulista o en revisión de los trabajos que se proponen para su publicación.

Sección de Energía del ICAM

 

Francisco García Gómez de Mercado es el Presidente de la Sección de Energía del Ilustre Colegio de la Abogacía de Madrid, y colabora con otras destacadas instituciones de este sector como el Club Español de la Energía o la Asociación Española del Derecho de la Energía.

La Sección de Energía del ICAM organiza periódicamente jornadas, abiertas a colegiados y no colegiados. Más información aquí.

EL CARTERO SIEMPRE LLAMA DOS VECES, PERO NO EL MISMO DIA

 

La Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de julio de 2025 (RC 8535/2021) considera que, si bien "Los principios y requisitos de la prestación del servicio postal universal establecidos en el artículo 22 de la Ley 43/2010, de 30 de diciembre, del servicio postal universal, de los derechos de los usuarios y del mercado postal, no son aplicables a las notificaciones por entrega directa de un empleado público de la Administración notificante previstas en el artículo 41.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas", "Las notificaciones que se efectúan por entrega directa de un empleado público de la Administración notificante, previstas en el artículo 41.1.b) de la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, han de ajustarse, además de a los requisitos generales de toda notificación, a las exigencias establecidas en el artículo 42.2 de la misma Ley para la práctica de las notificaciones en papel en el domicilio del interesado, siempre con la finalidad de que no se produzca indefensión y se dote de la mayor efectividad a los derechos del interesado proclamados en el artículo 53 de dicha Ley."

De este modo, la sentencia resuelve como sigue:

"La proyección al supuesto de autos de las respuestas que se acaban de dar a las cuestiones de interés casacional pone de relieve que la Sala de instancia ha admitido la aplicación de las previsiones del artículo 42.2 de la LPAC al caso, lo que es correcto a tenor de lo expuesto, pero lo ha hecho obviando que, según este precepto, "Si nadie se hiciera cargo de la notificación, se hará constar esta circunstancia en el expediente, junto con el día y la hora en que se intentó la notificación, intento que se repetirá por una sola vez y en una hora distinta dentro de los tres días siguientes",siendo así que, como reconoce la propia Junta recurrente en casación, los dos intentos se realizaron el mismo día, como consta en el acta correspondiente cuando dice que "la notificación se intentó el día 29/06/2017 a las 10:00 horas, primer intento, y a las 15:15 horas segundo intento".
Hay que advertir que, cuando la LPAC dispone que el segundo intento se repita "en una hora distinta dentro de los tres días siguientes",no está autorizando que los dos intentos se efectúen el mismo día, por más que se respete el margen temporal horario y pese a la, en cierto modo equívoca, exigencia de que se deje "en todo caso al menos un margen de diferencia de tres horas entre ambos intentos de notificación",pues "los tres días siguientes"no incluyen el primero -los "siguientes",es decir los ulteriores, los posteriores, son el segundo, el tercero y el cuarto-, lo que se compadece plenamente con la finalidad perseguida por esta regulación, tratándose de un requisito que podemos calificar de "sustancial"-en palabras de la sentencia de 11 de abril de 2019 (recurso de casación 2112/2017)-.
Por tanto, la notificación practicada por entrega directa de un empleado público de la Administración notificante no respetó el requisito temporal indicado, al efectuarse los dos intentos en el mismo día, por lo que no podía calificarse de infructuosa a los efectos de acudir a la notificación por anuncios del artículo 44 de la LPAC, debiendo llegarse a la misma conclusión a la que, no sin cierta falta de claridad y por otro motivo, llega la Sala de instancia de entender que el recurso potestativo de reposición debió "reputarse tempestivamente promovido, procediendo anular la resolución inadmitiéndolo a trámite",sin que sea procedente ni necesario analizar otras cuestiones en este recurso de casación."

NO PUEDE HABER SUPERFICIE SOBRE EL DOMINIO PÚBLICO

 

La Sentencia del 30 de octubre de 2025 (RC 7927/2021) declara como doctrina jurisprudencial que «No es ajustada a derecho la constitución de un derecho de superficie sobre un bien de dominio público local que no ha sido desafectado».

Se ha discutido y tradicionalmente negado que el dominio público sea susceptible de derechos reales en cosa ajena, como es el derecho de superficie.

Como sabemos, los bienes de las entidades locales pueden ser de dominio público o patrimoniales. Conforme al art. 79 de la Ley de Bases de Régimen Local, de 2 de abril de 1985 (LBRL), “Los bienes de las entidades locales son de dominio público o patrimoniales” y “Son bienes de dominio público los destinados a un uso o servicio público”. En igual sentido se manifiesta la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (LPAP), o el Real Decreto 1372/1986, de 13 de junio, por el que se aprueba el Reglamento de Bienes de las Entidades Locales (RBEL), cuyo art. 5 dispone que “Los bienes comunales y demás bienes de dominio público son inalienables, inembargables e imprescriptibles…”.

El Código Civil considera que “Son bienes de dominio público: 1.º Los destinados al uso público, como los caminos…” (art. 339) y “Son bienes de uso público, en las provincias y los pueblos, los caminos provinciales y los vecinales…” (art. 344).

Según el art. 132.1 de la Constitución, “La ley regulará el régimen jurídico de los bienes de dominio público y de los comunales, inspirándose en los principios de inalienabilidad, imprescriptibilidad e inembargabilidad, así como su desafectación”.  

Estos principios, recogidos en la legislación vigente, llevan a la consideración de los bienes de dominio público como cosas fuera del comercio (“res extra commercium”). Así, la Sentencia del Tribunal Constitucional 227/1988, de 29 de noviembre, afirma que la incorporación de un bien al dominio público supone, no tanto una forma específica de apropiación por parte de los Poderes Públicos, sino una técnica dirigida primordialmente a excluir el bien afectado del tráfico jurídico privado, protegiéndolo de esta exclusión mediante una serie de reglas exorbitantes de las que son comunes en dicho tráfico jurídico-privado. 

De este modo, la inalienabilidad implica que no es admisible jurídicamente enajenar o gravar bienes demaniales. Y como el derecho real en cosa ajena, como la servidumbre o la superficie, constituye un gravamen sobre propiedad ajena, se considera que no se puede imponer derecho real alguno sobre los bienes de dominio público, y menos aún a favor de un particular. Para esta opinión, la única posibilidad que cabría sería proceder a la desafectación del bien de dominio público, previo el expediente motivado correspondiente.

Sin embargo, este criterio restrictivo ha sido rechazado en algunas sentencias para las servidumbres. En esta línea, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia del País Vasco, Sala de lo Contencioso-administrativo, de 20 de marzo de 1996 (Rec. 3056/1993) declara:

"No entiende esta Sala que pueda ser discutible la posibilidad técnica de que pueda recaer una servidumbre legal de acueducto, en terrenos de dominio público, precisamente por ese carácter de servidumbre de carácter legal, que de entrada implica un mínimo de interés común, que justifique su existencia, más y cuando, concurren las circunstancias del caso aquí enjuiciado, donde se está estableciendo una servidumbre que tiene por objeto la instalación de la infraestructura necesaria para asegurar la prestación de un servicio público, el suministro de agua de una Mancomunidad de Aguas a la que pertenece el propio Ayuntamiento gravado, a otros municipios integrantes de la misma. El respaldo a esta postura lo da el propio Tribunal Supremo, que así lo ha entendido también, véase al efecto la S 5 de mayo de 1992 que textualmente dice. «El gravamen de un bien de uso público, cual son el camino y calleja en cuestión, con una servidumbre de acueducto en beneficio de un servicio público, cual es el abastecimiento de aguas a una población, no supone una desafectación que altere la calificación jurídica de aquellos bienes, que continuarán con el mismo uso, sino una mera utilización como base necesaria para la prestación de un servicio público, lo que viene permitido por aplicación concordada de los arts. 102, 103, 156, 182, 183, 184, 243.c), 285, 286 y 303 de la Ley de Regimen Local, vigente al tiempo de incluirse el abastecimiento de aguas en cuestión en el Plan Provincial de obras y servicios, y por los arts. 2.1 y 2, 3.1, 8.1, 2 y 3 y 58.1 y 3 del Reglamento de Bienes de las Entidades Locales, aprobado por D 27-5-1955, y, en consecuencia, llevada a cabo tal afectación conforme a lo establecido por los citados preceptos de la Ley de Régimen Local (Texto articulado y Refundido de 24-6-1955) y guardando los tramites fijados en los preceptos referidos de la Ley de Expropiación Forzosa, no cabe estimar que la Diputación Provincial demandada haya actuado por vías de hecho al ocupar aquellos bienes de uso público municipal para afectarlos con una servidumbre de acueducto con el fin de prestar el servicio público de abastecimiento de agua potable a un municipio de la provincia, colindante al del Ayuntamiento recurrente, lo que, unido a lo expresado en el precedente apartado de esta sentencia, obliga a la desestimación del segundo motivo de impugnación aducido por la Corporación recurrente»"

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Por su parte, el Consejo Consultivo de Castilla-La Mancha, en su Dictamen núm. 213/2007 de 14 Noviembre 2007, nos ilustra:

“A similar conclusión llega el Tribunal Supremo en un supuesto en el que se pretendía la anulación de un acuerdo por el que un Ayuntamiento convino con un particular la autorización a éste de tres tomas de agua de la red de abastecimiento de agua de la población, como contraprestación por la constitución de una servidumbre de acueducto en su propiedad, al estimar que el ente local había otorgado un derecho sobre un bien de dominio público (el caudal hídrico) del que no se encuentra autorizado para disponer. Expresaba el alto Tribunal contrariando tal posición que «la concesión aludida no implica la constitución de una servidumbre sobre un bien de dominio público (el caudal hídrico destinado al abastecimiento a la población), sino el otorgamiento de un uso o servicio de ese mismo abastecimiento, que constituye precisamente una de las razones de ser del mismo. [...] No se trata, por lo tanto, de discutir el indudable carácter demanial del agua cuya toma se autoriza, ni tampoco de la indisponibilidad legal que sobre la misma impone semejante carácter» (Sentencia de 13 de mayo de 1998)."

Pues bien, volviendo a la sentencia objeto de comentario, esta se remite en primer lugar a la previa Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de octubre de 2003 (Rec. 7253/1999): "El supuesto enjuiciado en dichos autos era la constitución de un derecho de superficie a favor de una sociedad regional sobre una parcela de propiedad del Ayuntamiento de Zaragoza, cedida en su día por una orden religiosa con el fin de destinarla a la construcción de una biblioteca pública, y a cambio del otorgamiento de una licencia de obras para la construcción de un edificio en colindancia con el terreno cedido.

En los fundamentos de derecho segundo y tercero de la sentencia se contienen los siguientes razonamientos:

«SEGUNDO. Concretándonos ahora a los argumentos aducidos en el tercer fundamento jurídico de la sentencia de instancia para considerar la corrección de la constitución de un derecho de superficie sobre el terreno cedido en su día por la orden de Agustinos Recoletos, con el fin de destinarlo a la construcción de una biblioteca pública, y a cambio del otorgamiento de una licencia de obras para la construcción un edificio en colindancia con el terreno cedido, la resolución del Tribunal de Aragón de 23 Jun. 1999 se funda en dos razonamientos concretos para justificar el carácter de bien patrimonial de la aludida parcela y la consiguiente innecesariedad de haberla desafectado de su carácter demanial ( artículo 81 de la LBRL y 8º del R.D. 1372/86 ) con carácter previo a autorizar la constitución del derecho real mencionado, lo que constituye el único tema de fondo planteado en el presente recurso. El segundo de tales razonamientos tiene un carácter meramente subsidiario del anterior.

La sentencia impugnada se refiere en primer lugar y como justificación legal de la constitución de ese derecho, al carácter patrimonial del inmueble, que razona sobre la base de que lo determinante de la condición demanial del mismo no es la inclusión en el Inventario a que se refiere el artículo 17 del Reglamento con una u otra calificación, sino la real afectación o destino del bien de que se trate. Solamente en segundo término, y a mayor abundamiento, se trata de justificar que, en todo caso, habría de considerarse que se había producido una desafectación automática de su condición demanial a través de la modificación llevada a cabo en el planeamiento urbanístico con la finalidad de poder celebrar el contrato que ahora se impugna.

Asiste la razón a los recurrentes cuando combaten la inanidad de este último argumento, ya que si partimos de la consideración de la tan repetida parcela como un bien de dominio público con una primitiva adscripción a un uso asistencial y religioso, la posterior modificación puntual del mismo PGOU en la que se sustituye dicha adscripción por la correspondiente a un fin socio-- cultural, no implica el equivalente a un proceso de desafectación automático del artículo 81.2 a) de la LBRL , ya que la finalidad de satisfacción de un servicio público que determinó su clasificación no habría sido alterada y seguiría constituyendo la nota característica de su calificación como bien demanial, según claramente se desprende de la Sentencia de este Tribunal de 6 Jun. 1995 en un caso que guarda similitud con el presente.

Ocurre, sin embargo, que el Tribunal de instancia con referencia explícita a los antecedentes en la historia jurídica del terreno cuestionado obrantes en el recurso 434/95, cuya solución definitiva no nos es dable desconocer al haberse dictado sentencia confirmatoria de esta Sala de 21 Jun. 2002 , ha declarado expresamente probado que no ha existido actuación alguna del Ayuntamiento tendente a hacer efectiva la adscripción del mismo a una finalidad de servicio público desde el momento de la cesión, haciendo así buenos los argumentos opuestos en los escritos de contestación a la demanda, en los que se sostiene que la nota característica de la demanialidad es precisamente la afección a una finalidad pública que aquí nunca ha existido, por lo que no puede considerarse como bien afecto al servicio público la parcela sobre la que versa el litigio, con independencia de cual fuese la finalidad que tuviese asignada en la planificación urbanística.

TERCERO. Este Tribunal ha declarado en numerosas ocasiones que la consideración demanial de un bien no viene necesariamente fijada por su inclusión o exclusión en un inventario de bienes de las Entidades Locales, sino por su afección real a un uso o servicio público, siquiera la inclusión en el catálogo pueda en principio apuntar a favor de esa naturaleza. Así la Sentencia de 28 Mar. 1989 declaró que la realidad del destino del bien ha de prevalecer sobre la apariencia formal, y las de 5 Abr. 1993 y 23 May. 2001 se manifiestan en el mismo sentido.

Sin embargo, la circunstancia de que la parcela urbana cedida al Ayuntamiento a cambio del otorgamiento de una licencia de obras, con la finalidad --un tanto genérica-- de construir una biblioteca, haya permanecido durante un cuarto de siglo sin destinarse al objeto que se había especificado en su otorgamiento, no es circunstancia que implique «per se» su desafectación al servicio público, ya haya estado primitivamente adscrita, hablando en términos urbanísticos, a cubrir necesidades de naturaleza asistencial-religiosa, ya con posterioridad se haya adscrito a fines socio-culturales. El carácter de adscripción a un servicio público resulta patente desde ambos puntos de vista, y las declaraciones de la sentencia dictada en el recurso 434/95 en nada modifican esta conclusión. Este Tribunal (Sentencia de 21 Jun. 2002 ) lo único que ha confirmado es la procedencia de la modificación puntual operada en el Plan General de Zaragoza al trasponer la adscripción del terreno cuestionado de la finalidad asistencial-religiosa a la socio-- cultural; pero en absoluto ha ido más allá de la pertinencia de esa modificación de carácter urbanístico, ni menos todavía se puede deducir de dicha resolución que la modificación puntual de la planificación ya existente significase el equivalente a una desafectación del carácter demanial del bien inmueble inventariado como tal.

Ha de concluirse, por todo lo razonado, que asiste la razón a los recurrentes cuando denuncian la infracción de lo dispuesto en los artículos 79 , 80 y 81 de la LBRL y 2, 3, 4, 8 y 74 del Reglamento de Bienes, desde el momento en que se ha constituido un derecho real de superficie sobre un bien de carácter demanial prescindiendo del expediente que regula el artículo 8º del Reglamento citado, lo que ha de determinar la casación de la sentencia recurrida por el motivo invocado».

Los artículos que la sentencia considera infringidos son los que, según razona el auto de admisión, han de ser interpretados en el presente caso, -además del artículo 132 de la Constitución-, es decir, los artículos 79 a 82 de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, sin perjuicio de que podamos tener en cuenta otras cuestiones y normas jurídicas si así lo exigiere el debate finalmente trabado en el recurso, de conformidad con el artículo 90.4 de la LJCA."

A continuación, la sentencia comentada cita la normativa sobre el demanio local y el derecho de superficie, en la actualidad el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,  en sus artículos 53 y 54.

Según el Alto Tribunal, ello deja "patente que, en la normativa urbanística, en los sucesivos textos legales desde 1976, se ha configurado el derecho de superficie con unas notas que son incompatibles con el destino de un terreno o de una parcela al uso o servicio público. La facultad del superficiario de gravar y transmitir el derecho de superficie, y la del propietario del suelo de gravar y transmitir su derecho, entre otras, impedirían o dificultarían, en caso de su ejercicio, el cumplimiento de la finalidad del uso o servicio público del bien.

En definitiva, la naturaleza jurídica y los caracteres de los bienes de dominio público que son «inalienables, inembargables e imprescriptibles y no están sujetos a tributo alguno»,y cuya posesión puede recuperarse por la entidad local «en cualquier momento»no admiten que sobre ellos pueda constituirse un derecho de superficie, que es transmisible y puede gravarse, salvo, que, previamente a la constitución de ese derecho, se haya producido la alteración de su calificación jurídica, y hayan pasado a ser bienes patrimoniales, según lo dispuesto en el artículo 81 de la LRBRL.

En consecuencia, debe mantenerse el criterio fijado en la sentencia de esta Sala de 1 de octubre de 2003 (Rec. 7253/1999)."

Francisco García Gómez de Mercado

Abogado

RECLASIFICACIÓN DE OFERTAS TRAS LA EXCLUSIÓN DE LA BAJA TEMERARIA

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2026 (Rec. 2399/2023) sienta la siguiente doctrina:

"En los casos en los que el pliego de cláusulas administrativas particulares establezca como criterios para la adjudicación de un contrato, además de la valoración de la oferta económica, otros de índole diferente, y que la valoración de la oferta económica pueda estar condicionada por la presentación de una oferta anormalmente baja, luego excluida de la licitación, los artículos 149.6 y 150.1 de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público , han de interpretarse en el sentido de que cabe una inicial valoración de las ofertas económicas a los efectos de verificar si hay alguna anormalmente baja y si, a sus resultas, ha de excluirse alguna de las presentadas, se realice una nueva valoración de dichas ofertas económicas al clasificar las proposiciones conforme a todos los criterios de adjudicación cuantificables mediante la mera aplicación de fórmulas señalados en el pliego a los efectos de adjudicar el contrato o de que la mesa de contratación efectúe la correspondiente propuesta de adjudicación."

Era una cuestión que se venía discutiendo hace años. La exclusión de una oferta por resultar anormalmente baja puede determinar una valoración distinta de las ofertas, cuando la puntuación tiene en cuenta el conjunto de las ofertas, conjunto comparativo que se modifica  (reduce) al excluir una  proposición incursa en anormalidad.

Este era ya el criterio del Tribunal Administrativo Central de Recursos Contractuales, que, por ejemplo, en su resolución 245/2024, de 22 de febrero de 2024, consideraba que lo procedente es que “el órgano de contratación clasifique las ofertas (no antes), tras la previa exclusión de las que legal o contractualmente proceda, es decir, supondrá la previa exclusión, entre otras, de las ofertas que no hayan justificado y superado la presunción de anormalidad o hayan quedado excluidas del procedimiento para posteriormente realizar la clasificación, pero, en el caso de las ofertas anormalmente bajas, una vez excluidas, no ha de repetirse el proceso de determinación de ofertas anormalmente bajas, sino que en palabras de la propia ley debe ordenarse una vez excluidas las ofertas anormalmente bajas y adjudicar directamente a la mejor oferta.”

Es decir, en general, para determinar que una baja es anormal y quede finalmente excluida, puede haber sido necesaria una clasificación de las ofertas. Pero si se lleva a cabo dicha exclusión y, por afectar la misma a la puntuación de criterios que tengan en cuenta el resto de proposiciones, será necesaria una (nueva, en su caso) clasificación tras la exclusíón (solo a los efectos valorativos, y no ya para excluir a nadie).

Como señala Francisco Blanco López en el Observatorio de la Contratación Pública:

"Para determinar las ofertas anormalmente bajas se habrá efectuado, en buen número de casos por no decir la totalidad, la valoración íntegra de las ofertas y se habrán puntuado aplicando los criterios de juicio de valor y mediante fórmulas. Es la consecuencia de la previsión del art. 146.2 y 157, apartados 2 y 3 de la LCSP. Hay que recordar que los parámetros de determinación de oferta anormalmente baja en los procedimientos abiertos multicriterio deben basarse (art. 149.2.b) LCSP) en la consideración de varios factores y no solo el precio como sí ocurre en la antigua subasta (art. 85 Reglamento General Ley Contratos de las Administraciones Públicas) sino que pueden referirse a la combinación de puntuaciones obtenidas en criterios de juicio de valor y automáticos (que pueden fijarse tanto en sobre 2 “criterios de juicio de valor” como en sobre 3 “criterios automáticos”).

En todos los supuestos de criterios de adjudicación que según lo previsto en el pliego de cláusulas administrativas particulares su ponderación suponga poner en relación entre sí las ofertas de las empresas licitadoras habrá que comprobar si al excluirse la o las ofertas anormalmente bajas queda afectada la puntuación obtenida y en caso afirmativo volver a calcular la puntuación ahora ya sin las empresas excluidas que han contaminado el cálculo.

En el caso del precio (precio total y quizás, en algún caso, precios parciales) la distorsión que he mencionado ocurrirá casi siempre. Al aplicar una fórmula que haya sido establecida a partir del presupuesto base de licitación y la oferta más baja u otras fórmulas similares, si esta oferta más baja es la excluida de la licitación habrá que aplicar nuevamente la fórmula sin incluir la excluida que ha contaminado su aplicación y ello dará un resultado de puntuación diferente al inicialmente obtenido para el conjunto de empresas.

No hay que descartar que en alguna ocasión el órgano de contratación haya podido establecer una fórmula en un criterio de adjudicación automático o, incluso, un criterio de adjudicación soportado en juicio de valor que suponga una comparación referencial entre las empresas licitadoras en el que estaría presente la empresa con oferta anormalmente baja. En todos estos casos en que rechazada la oferta de una o unas de las empresas que anteriormente se había/n incluido en un sistema referencial entre empresas deberá comprobarse si al retirar a la empresa en situación de anormalidad el resultado en la puntuación de las empresas admitidas sería ahora otro."

 

Francisco García Gómez de Mercado

Abogado

 

¿CÓMO SE CALCULA LA TASA DE CAPITALIZACIÓN DEL JUSTIPRECIO DEL SUELO RURAL?

 

A tenor del art. 36.1 TRLSRU, “Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta ley y de conformidad con lo dispuesto en la Disposición adicional séptima: a) Los terrenos se tasarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. La renta potencial se calculará atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotación de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislación que les sea aplicable, utilizando los medios técnicos normales para su producción. Incluirá, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carácter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su cálculo y se descontarán los costes necesarios para la explotación considerada”. 

Por su parte, el art. 7.1 RVLS establece que “Cuando el suelo estuviera en situación de rural, los terrenos se valorarán mediante la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación calculada de acuerdo con lo previsto en el artículo 9 de este Reglamento, según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración y adoptándose la que sea superior. La capitalización de la renta, real o potencial, se realizará de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 11 y siguientes de este Reglamento y en función de la naturaleza de la explotación”.

¿En qué consiste la  capitalización? Capitalizar en convertir en capital. Aquí es obtener un valor del capital (el inmueble) sobre la base de las rentas anuales o potenciales. 

Conforme a la Disposición adicional séptima.1 TRLSRU:

“Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”. 

Esta redacción fue conferida por la Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, que modificó por segunda vez la redacción original de la LS de 2007 (pues la reducción progresiva de los tipos de interés de la deuda pública determinaba una cierta burbuja en la capitalización, ya que a menor tipo de interés mayor es el resultado del valor del terreno).

Pues bien, estos "tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”, ¿son tres años de fecha a fecha, o los últimos tres años naturales?

La Sala de lo Contencioso-Admnistrativo del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana de 2 de marzo de 2026 (PO 323/2022), 5 de marzo de 2026 (PO 42/2023) y 9 de marzo de 2026 (PO 342/2022) opta por el cómputo de fecha a fecha:

"La Sala, como ha tenido oportunidad de pronunciarse (Sentencia de esta Sala y sección de 3 de noviembre de 2025, ECLI:ES:TSJCV:2025:3714) considera que debe efectuarsede fecha afecha c omo hace el perito de la parte actora.

Conforme al artículo 12.1.a) del Reglamento de Valoraciones y la Disposición Adicional 7ª del RDLeg 7/2015, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el

Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración.

En efecto, la Disposición Adicional Séptima del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre , por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, recoge la siguiente regla para la capitalización de rentas en suelo rural:...

La Disposición Adicional se refiere a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración, por lo que se deben tener en cuenta los tres años anteriores a la fecha a la que va referida la valoración, que no es sino, en este caso y en relación con la finca de autos, el mes de octubre de 2021, por lo que los tres años deben comprender los 36 meses van de octubre de 2018 a septiembre de 2021, ambos inclusive.

Considera la Sala que este criterio es el que debe aplicarse por ser el que más se corresponde con el tenor literal de dicha D.A. que expresamente se refiere a la "...fecha de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración"."

Francisco García Gómez de Mercado

Abogado

ADMISIÓN DE TOPES EN LOS CRITERIOS DE ADJUDICACIÓN DE CONTRATOS PÚBLICOS

 

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de febrero de 2026 (RC 1584/2023) reitera la doctrina fijada en la sentencia dictada en fecha 5 de marzo de 2024 (recurso de casación nº 7797/2020): 

"En contratos en cuya adjudicación se ponderen diversos criterios de adjudicación, no existe, en la regulación de la vigente Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, impedimento a la fijación en los pliegos de índices o umbrales de saciedad que limiten la valoración de las ofertas económicas, siempre que estén justificados en el expediente en relación con las prestaciones que constituyan el objeto del contrato y respeten las disposiciones legales sobre criterios de adjudicación y los principios en materia de contratación pública."

"En la presente controversia casacional, la Sala de instancia considera que los criterios de adjudicación del contrato de concesión del servicio de abastecimiento de agua potable, servicio de gestión de alcantarillado y control de vertidos y depuración en el municipio de Riba-Roja del Turia, así como los mecanismos de valoración expuestos en las cláusulas 12.1.1 y 12.1.2 -que recogen umbrales de saciedad- son conformes con la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público. Y justifica su decisión indicando en la sentencia recurrida que:

"La fórmula elegida está vinculada al objeto del contrato, esta formulada de manera objetiva y garantiza la posibilidad de que las ofertas sean evaluadas en condiciones de competencia objetiva. En ningún caso se atenta al principio de igualdad pues los licitadores desconocen la puntuación que podría obtener cada una de sus ofertas.

En definitiva, nada impide que el Ayuntamiento pueda, en defensa del interés general, fijar unos límites máximos y mínimos respecto a las ofertas económicas que no se han acreditado injustificados, a la vista del contenido y objeto del contrato, ni tampoco desproporcionados.

Los criterios fijados en la cláusula en modo alguno permiten que una oferta inferior tenga más puntuación que otra superior, y si bien es cierto que pueden los licitadores presentar una oferta máxima, tal posibilidad aparece cognoscible para todos ellos en el momento de presentar la oferta sin que, por ello, ninguno se coloque en una situación de desigualdad respecto al otro. Además, se trata de criterios que guardan relación con la adecuada salvaguarda del interés general proyectada tanto sobre la cantidad que debe abonarse a la administración por el uso de instalaciones como sobre las tarifas que vienen abonando los usuarios del servicio".

La recurrente, que no comparte el criterio de la Sala de instancia, apoya la interposición del recurso de casación indicando exclusivamente que los métodos de valoración fijados en esas cláusulas -12.1.1 y 12.1.2- son tan previsibles que determinará que la oferta que presenten todos los licitadores sea idéntica, y, además, permitirá a todos los licitadores obtener la máxima puntuación en la valoración de los criterios de adjudicación expuestos en esas cláusulas. De todo lo cual, la recurrente concluye que los criterios de adjudicación de carácter económico recogidos en las cláusulas 12.1.1 y 12.1.2 no son útiles como elemento diferenciador de las ofertas porque todas serán iguales; y ello, según refiere, supondrá que los criterios de valoración mediante juicios de valor sean los determinantes en la adjudicación del contrato que, en su caso, debieron valorarse por un comité de expertos y no por la mesa de contratación.

En definitiva, la recurrente considera que la previsibilidad de las cláusulas 12.1.1 y 12.1.2 determina, según expone, que no puedan aceptarse como criterios de valoración objetivos y deben anularse porque no permiten establecer diferencias entre los licitadores que presentarán la oferta máxima para poder así obtener la máxima puntuación.

Esta Sala no comparte las alegaciones de la recurrente.

La previsibilidad en el comportamiento de los potenciales licitadores que invoca la recurrente no implica en sí misma una irregularidad determinante de nulidad de las cláusulas que fijan los criterios de adjudicación de carácter económico con mecanismos de valoración atendiendo a fórmulas matemáticas. Únicamente, la característica de previsibilidad que la recurrente invoca podrá determinar la nulidad de las cláusulas contractuales si vulnera alguno de los principios esenciales de la contratación en el ámbito del sector público, anteriormente expuestos.

En el concreto supuesto que se plantea en el presente debate casacional, esta Sala rechaza como causa de nulidad de las cláusulas la previsibilidad invocada por la recurrente, porque no ha supuesto la inclusión de cláusulas abusivas, ni tampoco la inclusión de cláusulas que sean contrarias a los principios que son esenciales en el ámbito de los contratos públicos, anteriormente referidos.

En primer lugar, esa previsibilidad no ha supuesto en el caso examinado ni un trato discriminatorio entre los licitadores, ni tampoco una vulneración del derecho de competencia efectiva entre las empresas licitadoras, como exige el artículo 145.5 en los apartados b) y c) de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público, que en el ejercicio de su libertad en el ámbito de su actividad económica han tomado las decisiones empresariales que mejor se acomodaban a sus intereses empresariales para obtener o no, según sus conveniencias, la máxima puntuación fijada en los criterios económicos de adjudicación, atendiendo a lo que, para cada uno de ellos, fuera más conveniente para el desarrollo de su actividad económica.

En segundo lugar, los criterios de adjudicación recogidos en las cláusulas 12.1.1 y 12.1.2 referidos están relacionados con el objeto del contrato y con su ejecución, respetándose así el requisito fijado en el artículo 145.5, apartado a), de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, en el que se indica que los criterios de adjudicación que han de servir de base para la adjudicación del contrato se establecerán en los pliegos de cláusulas administrativas y "en todo caso estarán vinculados al objeto del contrato".

En este sentido, destacamos que el objeto del contrato era la concesión del servicio de abastecimiento de agua potable, de gestión del alcantarillado y el control de vertidos y depuración en el municipio de Riba-Roja del Turia, por lo que podemos concluir que los criterios de adjudicación tienen relación con ese objeto y con su rentabilidad. Así, en la cláusula 12.1.1 se valora hasta 30 puntos "la reducción del importe de la tarifa finalista" propuesta por el licitador para la financiación de las obras objeto del contrato, que no podrá superar la tarifa finalista máxima fijada en el anteproyecto de explotación que alcanza 0,33 euros abonado y mes.

Idéntica relación con el objeto del contrato y su ejecución tiene la cláusula 12.1.2, que valora hasta 10 puntos el abono anual al Ayuntamiento en concepto de derechos de usos de las instalaciones.

Conceptos que, en ambos casos, se valoran atendiendo a la aplicación de fórmulas matemáticas que el recurrente como licitador conocía previamente a la presentación de su oferta y que, en ningún momento, ha puesto en duda ni ha discutido la corrección económica de los parámetros matemáticos que utilizan esas fórmulas de valoración de los criterios de adjudicación expuestos en las cláusulas 12.1.1 y 12.1.2.

Por otra parte, el uso de esas fórmulas se admite en el artículo 146.2 de la Ley 9/2017, en el que se indica que

"Cuando se utilicen una pluralidad de criterios de adjudicación, en su determinación siempre y cuando sea posible, se dará preponderancia a aquellos que hagan referencia a características del objeto del contrato que puedan valorarse mediante cifras o porcentajes obtenidos a través de la mera aplicación de las fórmulas establecidas en los pliegos".

En tercer lugar, entendemos que las fórmulas matemáticas empleadas en las cláusulas referidas guardan una relación equilibrada con el objeto del contrato, por lo que tampoco se vulnera el principio de proporcionalidad garantizado en el artículo 145.5, apartado b, de la Ley 9/2017, de 8 de noviembre.

En definitiva, los criterios de adjudicación analizados y los métodos de valoración mediante fórmulas son adecuados y necesarios para la correcta ponderación de criterios buscando un equilibrio entre la objetividad y la finalidad del contrato, que permitían identificar la oferta que reflejase la mejor relación calidad-precio. Es decir, se está ante criterios que suponían un beneficio para el interés general que, en este caso, se concreta en una adecuada utilización de los fondos públicos al valorar, entre otros criterios, los importes que los licitadores ofrecían en relación con el abono anual al Ayuntamiento por el derecho de uso de las instalaciones necesarias para la ejecución del contrato, así como los importes relacionados con la tarifa que el licitador proponía para la financiación de las obras." 

Francisco García Gómez de Mercado

Abogado