Medidas cautelares en el Urbanismo

 

Como quiera que los procedimientos administrativos y especialmente los procesos judiciales se alargan, muchas veces durante años, la adopción de medidas cautelares, de forma inmediata, que permitan asegurar el resultado final del procedimiento, evitando daños irreparables, es muy importante. Sin embargo, lo cierto es que, si bien la Administración en ocasiones paraliza obras, los Tribunales raramente adoptan medidas cautelares frente a la Administración.


En primer lugar, el carácter de reglamento de los planes urbanísticos tiene indudable trascendencia práctica en el momento de su impugnación cuando se trata de solicitar medidas cautelares, singularmente su suspensión. Así, por ejemplo, el Auto de la Sección 5ª de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 31 de mayo de 1995 (Ar. 3816) declara, en su fundamento jurídico tercero, que "el interés público preeminente que aparece encarnado en la ejecución de un planeamiento general urbano exige que ésta se lleve a cabo en razón a las necesidades que se tratan de satisfacer con la correcta y adecuada aplicación de las previsiones urbanísticas, de tal modo que sólo una muy acreditada constancia de perjuicios de imposible o muy elevada consideración podrían justificar la medida de la suspensión ejecutiva del plan, lo que, desde luego, no acontece en estas actuaciones donde la parte apelante se ha limitado a exponer una serie de presuntas o posibles infracciones del ordenamiento vigente, cuyo enjuiciamiento y examen no procede efectuar en esta pieza, al constituir la cuestión de fondo del recurso, pero sin concretar, precisar ni cuantificar la entidad de los aludidos perjuicios". La prevalencia del interés público sobre el interés particular en relación con la solicitud de suspensión en la impugnación de los planes de urbanismo, salvo casos extraordinarios, es también reconocida por los Autos de la misma Sala de 4 de septiembre y 6 de octubre de 1992 (Ar. 6957 y 7580), 4 de enero, 13 de julio y 13 de octubre de 1993 (Ar. 35, 5574 y 7359) y 10 de octubre de 1995 (Ar. 7509).

Es especialmente ilustrativa la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de mayo de 1999, Ar. 3629, “...Se alega que la interpretación que la Sala de instancia hace ...echa por tierra toda posibilidad de obtener la suspensión de la ejecutividad de los planes urbanísticos; sin embargo el Tribunal «a quo» en este punto no ha hecho sino recoger la doctrina jurisprudencial que declara, no la imposibilidad, pero sí la especial dificultad de acordar la suspensión provisional de los instrumentos normativos de planeamiento, que deriva de la prevalencia del interés público en su ejecución, dado el carácter de generalidad de sus determinaciones y la amplitud de sus efectos, frente a los posibles perjuicios que se pudieran irrogar, susceptibles siempre de reparación económica. Respecto al criterio del «fumus boni iuris», la Sala lo aplica correctamente teniendo en cuenta que no es una regla independiente para obtener la tutela cautelar sino una pauta de interpretación..., lo que supone, como declara dicha Sala, por un lado que en el momento de acordar la suspensión no debe anticiparse el juicio que corresponde hacer en la sentencia, y que sólo pueden tenerse en consideración elementos que dada su claridad y evidencia autoricen la adopción de la medida solicitada y, por otro, que únicamente cabe acordar la suspensión cuando la ejecución hubiere de ocasionar daños o perjuicios de reparación imposible o difícil”.Por lo que se refiere a la suspensión de otro actos urbanísticos, como los proyectos de reparcelación, para cuya suspensión exige la acreditación de daños muy graves, lindantes con la irreparabilidad (STS 11-4-2001, Ar. 4661), de suerte que “existe un interés público evidente en la ejecución de las previsiones de los planes urbanísticos (a través de la ejecución de proyectos de reparcelación o de compensación) ... ya que de no entenderlo así se produciría un grave quebranto para la actividad urbanística sin la que sería imposible llevar a efecto los Planes de Ordenación, paralizando éstos, de innegable interés público ante el que el de los particulares debe ceder” (STS 7-3-2001, Ar. 3476), incluso en relación al desalojo de viviendas, que es compensable económicamente (ATS 24-12-1991, Ar. 1412), aunque también ha admitido la suspensión cuando la ejecución implica la demolición del domicilio familiar (STS 7-3-2001, Ar. 3476). También se ha denegado la suspensión de los actos de reparcelación por constituir actos complementarios o de desarrollo (ATS 31-5-1993, Ar. 3514 ) o, simplemente, por no causar perjuicios de imposible o difícil reparación (ATS 12-6-1993, Ar. 5572), por tratarse de “un puro conflicto de intereses económicos, derivados de un proyecto de reparcelación en el que, como a todos los propietarios afectados, se le van a hacer efectivos en fincas edificables (o en el equivalente económico) los derechos inicialmente aportados” (STS 5-12-1996, Ar. 9201).

Especial interés tiene, por lo demás, la anotación preventiva de la demanda en materia urbanística. Según el artículo 67 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, complementario del Reglamento Hipotecario en materia urbanística, “el que promoviere recurso contencioso-administrativo contra los actos de la Administración pública que tengan por objeto la aprobación definitiva de los planes de ordenación, de sus instrumentos de ejecución o de licencias, podrá solicitar, con el escrito de interposición o después, si existiere justificación suficiente, que se tome anotación preventiva sobre fincas concretas y determinadas que resulten afectadas por el acto impugnado, ofreciendo indemnización por los perjuicios que pudieran seguirse en caso de ser desestimado el recurso, de tal forma que la falta de la caución que, en su caso, exija el Tribunal para evitar daños al titular de la finca o derecho anotado, impedirá la práctica de la anotación".

Así, el Auto del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 1994 (Ar. 7820) la admite en principio (aunque la rechace en el caso concreto), exigiendo que “ha de recaer sobre fincas determinadas y por ello, para que el órgano jurisdiccional pueda decretarla y librar el oportuno mandamiento, debe saber indudablemente sobre qué fincas ha de recaer su decisión, sin que sea procedente acordarla de forma indeterminada para luego concretar su objeto, ya que pudiera ocurrir que conocido éste no procediese sobre el mismo, produciéndose una resolución inútil”.

Por su parte, el Auto de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 30 de noviembre de 1995 (Ar. 1591/95 s. 4ª) declara que “se trata de un asiento provisional cuya finalidad esencial es advertir a terceros adquirentes del dominio o de otros derechos reales sobre la finca objeto de la anotación de la existencia del procesos y de sus posibles consecuencias. A diferencia de la anotación de la demanda ordinaria que refleja siempre una alteridad de derechos sobre una misma finca, de tal forma que en cualquiera de sus modalidades lo que se intenta es la modificación de una titularidad registral plena o limitada, en cambio en la anotación durante los procesos contencioso-administrativos puede ocurrir que lo pretendido no sea precisamente la alteración de una titularidad concreta, sino la publicidad de la impugnación de la decisión administrativa sobre otros aspectos del contenido del derecho centrado en la situación urbanística del inmueble”. El mismo Auto, además, precisa que en lo contencioso-administrativo la anotación preventiva puede decretarse en relación con la demanda misma o, antes, en relación con la interposición del recurso contencioso-administrativo, solución que expresamente adopta la normativa vigente en materia urbanística.

La reforma de la Ley del Suelo en cuanto a las valoraciones

 

Se anuncia una reforma de la Ley del Suelo en la que el Ministerio de Fomento pretende dar más valor a los terrenos urbanizables y evitar que se expropien o, aun cuando no se expropien, se valoren como si fueran rurales, con el objetivo de facilitar a la banca y al sector inmobiliario que se desprendan de los terrenos que tienen en propiedad o, al menos, tengan un valor razonable si permanecen en su activo. Y, de paso, aunque a buen seguro no es la preocupación del Ministerio, se dé un trato justo a los expropiados.

Como sabemos, la Ley del Suelo de 2007 (actualmente Texto Refundido de 2008) supone un impacto importante en la clasificación y, sobre todo aunque anudado a lo anterior, en la valoración del suelo. Con respecto a la clasificación o “situación” del suelo, la Ley del Suelo vigente distingue dos únicas clases de suelo: el urbanizado y el rural, frente a la tradicional distinción del suelo en tres clases (urbano, urbanizable y no urbanizable). De esta forma, es rural tanto el suelo que ostenta tal condición de forma necesaria, por la protección o preservación de ciertos valores, como el urbanizable hasta que se ejecute la urbanización.

Pues bien, la Ley del Suelo opta por una valoración del suelo ajena al mercado, en la que únicamente se tiene en cuenta el posible destino urbanístico en el suelo urbanizado, desestimando dicho destino en los demás. En otras palabras, los suelos urbanizables se justiprecian como rústicos, cayendo en el error de equipar expectativas (posibilidades futuras), por definición no indemnizables, con derechos eventuales que, al contrario, sí lo son. Y cayendo, asimismo, en el error patente de confundir precio, valor y coste.

El suelo rural o rústico se valora de forma que elimina el método de comparación (que parte del valor de un bien semejante) y se centra en el método de la capitalización de rentas (que hace equivaler el precio de la finca al valor neto de las cosechas de un cierto número de años), con el grave problema de que esa forma de valorar es manifiestamente inadecuada a suelos en proceso de desarrollo urbanístico. Y aunque existen algunas medidas paliativas son claramente insuficientes y demasiado limitadas. En tales errores, como no podía ser de otra forma, vuelve a incurrir el Reglamento de Valoraciones aprobado mediante Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre.

No obstante, consciente de su radicalismo y nihilismo valorativo, la Ley estatal del Suelo admitió que los suelos urbanizables ya delimitados o sectorizados se valoren conforme a la legislación anterior siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido sea por causa imputable a la Administración o a terceros. De no existir previsión expresa sobre plazos de ejecución en el planeamiento ni en la legislación de ordenación territorial y urbanística, se fijó inicialmente el de tres años contados desde la entrada en vigor de la Ley, plazo que fue prorrogado

Cercana ya la fecha fatal del 1 de julio de 2010, el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, prorrogó el plazo antes indicado, hasta el 31 de diciembre de 2011. Venciendo de forma inmediata ese plazo (al igual que su mandato) el Gobierno anterior aprobó el Reglamento de Valoraciones, que desarrolla el régimen aplazado, mediante Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre. Por los pelos podríamos decir, el Real Decreto-ley 20/2011, de 30 de diciembre, vuelve a modificar la disposición transitoria tercera del Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal, y ahora el plazo supletorio, en defecto de los plazos establecidos en el planeamiento o la normativa urbanística, es el de 5 años desde la entrada en vigor de la Ley del Suelo de 2007, pero tal aplazamiento sitúa la fecha fatídica el 1 de julio de 2012, nuevamente cercana.

Ante esta situación y el absurdo de una norma que va aplazándose porque no se quiere que entre en vigor plenamente, es claro que hay que abordar su reforma. Parece que el Ministerio de Fomento optaría por aplicar el método de comparación, referenciando las valoraciones de los suelos según las ventas de activos similares en sitios cercanos, si bien esta clase de suelo se ha valorado tradicionalmente por el método residual, partiendo del valor del producto inmobiliario final, actual o futuro, y descontando los distintos gastos necesarios así como, en el llamado método residual dinámico, los descuentos correspondientes a los periodos temporales necesarios para la consecuencia de dicho producto.

La preocupación del Gobierno se centra en las entidades financieras, que tienen una exposición de 88.000 millones de euros en suelo (tanto créditos como adjudicados). En esta línea, el ministro de Economía, Luis de Guindos, ha subrayado que el problema mayor de la banca está en la valoración del suelo no construido. Pero, sin duda, la justicia y razonabilidad del justiprecio saldrán ganando con esta medida.

A nuestro juicio, no es rigurosamente cierto que la única propiedad normal de los terrenos sea el aprovechamiento cinegético, ganadero, agrícola o forestal, de suerte que todo lo que sea aprovechamiento urbano es artificial y viene conferido por el planeamiento urbanístico (la llamada concepción estatutaria que, en una interpretación radical, sustenta la Ley vigente), si bien tampoco puede admitirse un verdadero derecho a edificar en cualquier tipo de suelo. Es también discutible que las “plusvalías” las dé exclusivamente el plan y es cierto que cabría admitir de lege ferenda una clara expectativa e incluso un derecho eventual de reclasificación, en función de las previsiones razonables de desarrollo urbano. Y sin promover el desarrollo urbanístico donde ello resulte inadecuado, ni, desde luego, premiar la especulación, parece discutible el ajuste con nuestro sistema constitucional y jurídico del pretendido desgaje entre propiedad y desarrollo urbanístico e inmobiliario. Según nuestro criterio, los derechos a urbanizar y a edificar constituyen un derecho eventual, que es el que no existe actualmente, pues su nacimiento depende de la llegada de uno o varios elementos exigidos por la Ley (mejor cuanto más reglados y objetivos), pero que tiene su base en una situación jurídica preexistente, que le confiere su valor patrimonial. Una situación jurídica distinta de las meras expectativas. De hecho, si no fuese así no se entendería en absoluto en régimen indemnizatorio por alteración del estatuto urbanístico que la vigente Ley mantiene en la letra a) de su art. 35 así como las indemnizaciones por la pérdida del proceso urbanístico reguladas por los arts. 25 y 26.

Reducción de las redes públicas en Madrid

 

La reciente Ley 6/2011 de acompañamiento de la Comunidad de Madrid (pues tal figura de ley cajón de sastre se sigue empleando en el ámbito autonómico) ha venido a reducir los estándares de las redes o dotaciones públicas en los desarrollos urbanísticos.
Por un lado, en las redes generales (de ámbito municipal) las cesiones se excluyen para el suelo industrial y, en los demás casos, se limitarán a 20 m2/100m2, frente a los 70m2/100m2 anteriores. Sin concretarse porcentajes a diferentes usos. Una reducción que nos parece importante.

En cuanto a las redes locales, propias de un determinado ámbito o sector, se excluyen las cesiones, igualmente, para usos industriales, y, en los demás, aparte de algún otro matiz, se amplía la sustitución de la cesión para zonas verdes públicas por zonas verdes o espacios libres interiores a la parcela privada, ya no solo para viviendas de protección oficial sino para todo de viviendas. Puede tener cierto sentido que las zonas verdes públicas tengan una menor dimensión si la mayoría de las viviendas cuentan con zonas verdes propias o nos encontramos cerca de un parque nacional o regional accesible, pero no olvidemos que no es lo mismo un parque que un jardincito, ni que miles de jardincitos, y que hay que tener una cierta solidaridad.

Puede que las cesiones actuales fueran elevadas, pensadas para un tiempo de vacas gordas, en el que era posible (por las importantes plusvalías) obtener mucho suelo gratis para dotaciones públicas. Pero, cuidado, porque los desarrollos que se lleven a cambio en las nuevas condiciones pervivirán durante años, y no sé si nos hemos ido de un extremo a otro.

El justiprecio de la expropiación forzosa (España, Argentina y Bolivia)

 

El radicalismo valorativo de la vigente Ley del Suelo, cuya plena entrada en vigor han aplazado tanto el anterior Gobierno español, promotor de la Ley, como el actual, así como recientes ejemplos de expropiaciones nacionalizadoras en Argentina y Bolivia, traen a primera plana la justicia del justiprecio.

Aun cuando, como he explicado a alguna periodista extranjera, el valor a abonar por una expropiación dependerá, en gran medida, del Derecho interno de cada país, salvo la vía arbitral y de Derecho internacional de protección de inversiones, podemos traer a colación las consideraciones del Tribunal Supremo español, del Tribunal Constitucional y del Tribunal Europeo de Derechos Humanos, con manifestaciones que, si bien desde luego no son aplicables formalmente en América del Sur, sí parecen razonamientos bastantes básicos para cualquier jurista y, por ende, para cualquier sistema jurídico que merezca este nombre.En principio, el justiprecio ha de ser "justo".En este sentido podemos encontrar numerosos pronunciamientos generales. Por ejemplo, la Sentencia del Tribunal Supremo 17 de junio de 1987 (Ar. 4209) proclama que "el instituto expropiatorio descansa en la idea fundamental de alcanzar la equilibrada compensación patrimonial para que permanezca indemne la situación patrimonial del afectado, no obstante la privación coactiva que se le impone por razones de interés público", y la Sentencia de 19 de enero de 1990 (Ar. 576) alude a la necesidad de un "valor sustitutorio equivalente, que toda expropiación realiza, sustituyendo un propietario por otro -uno privado, por la Administración expropiante- y un valor por otro -un solar por el equivalente en dinero; pero siempre, como es lógico, de un modo justo".

Por tanto, "se trata de fijar lo más acertadamente posible el verdadero valor económico... en el sentido de proveer al expropiado con dinero suficiente para obtener su adecuada sustitución, evitando con ello que recaiga únicamente en el mismo la carga de subordinación de los intereses particulares sobre los generales que la institución de la expropiación forzosa entraña" (STS 20 de enero de 1978, Ar. 50).


Ahora bien, el justiprecio no tiene que representar en todo caso un verdadero valor de mercado, como sucede tradicionalmente en España en materia urbanística, línea en la que se manifiestan las Sentencias de 25 de febrero de 1983 (Ar. 1004) y 8 de julio de 1986 (Ar. 3866), significando ésta que "la propiedad del suelo viene modulada por la función social que el ordenamiento le asigna y la propia Constitución en el artículo 47, párrafo final, .. está indicando que en la indemnización expropiatoria de esta propiedad urbana no se comprenderán tales plusvalías, eliminando así factores que pueden abocar a un valor real o de mercado superior y al que, en parte, ha contribuido la comunidad mediante la acción planificadora ...".


En parecido sentido, la Sentencia de 22 de junio de 1989 (Ar. 4471) declara que "no cabe argüir que la inaplicación del art. 43 de la Ley de Expropiación Forzosa en estos casos vulnera el art. 14 de la Constitución, si se tiene en cuenta que el establecimiento de unos criterios propios de valoración, como son los regulados en la Ley del Suelo ... no sólo resulta congruente con el entero conjunto del ordenamiento urbanístico, sino que responde a una de las posibles opciones del legislador en el marco de las exigencias del art. 47, párrafo segundo, de la Constitución- no debe olvidarse que los principios reconocidos en el capítulo III de este Texto Fundamental deben informar la práctica judicial, ex art. 53.3 del mismo,- pues si la comunidad participa en las plusvalías derivadas del planeamiento a través de distintas técnicas, esta participación debe tener también su correspondencia en el régimen de valoración del suelo, para evitar que cuando se produce una expropiación la propiedad incorpore, a través de la fijación del justiprecio, un plus de valor que en buena parte se debe al esfuerzo colectivo".



La Sentencia de 18 de enero de 1993 (Ar. 25) sostiene que "aunque nadie puede ser privado de sus bienes sino mediante la correspondiente indemnización, ...obsérvese que, en el caso que contemplamos, estamos en presencia de una ley, aplicable por tratarse de una expropiación con fines urbanísticos, que el desarrollo de la función social de la propiedad [la Ley] bien puede acudir a criterios valorativos distintos de los propios del mercado, pues subsiste la correspondiente indemnización, sin que infrinja la norma constitucional, y en fin que los administrados no acreditan derecho a beneficiarse de las plusvalías originadas por la actividad administrativa o acción urbanizadora de la comunidad".



En último término cabe citar las Sentencias de 26 de junio de 2001 (Ar. 7211) y 13 de julio de 2002 (Ar. 8623) que rechaza la impugnación del acuerdo del Jurado por infracción del art. 33 de la Constitución, toda vez que el justiprecio se determina en el ámbito de las leyes aplicables y no en el de la indemnización que el expropiado entiende como justa.



El art. 33.3 de la Constitución española de 1978 dispone que "nadie podrá ser privado de sus bienes y derechos sino... mediante la correspondiente indemnización...". A este respecto, el Tribunal Constitucional, en la importantísima Sentencia de 19 de diciembre de 1986 (caso RUMASA) expone la siguiente doctrina:"En cuanto al contenido o nivel de la indemnización, una vez que la Constitución no utiliza el término de justo precio, dicha indemnización debe corresponder con el valor económico del bien o derecho expropiado, siendo por ello preciso que entre éste y la cuantía de la indemnización exista un proporcional equilibrio para cuya obtención el legislador puede fijar distintas modalidades de valoración, dependientes de la naturaleza de los bienes y derechos expropiados, desde la perspectiva constitucional, a no ser que se revelen, manifiestamente, desprovistas de base razonable.

Conforme a lo expuesto, la garantía constitucional de la correspondiente indemnización concede el derecho a percibir la contraprestación económica que corresponda al valor real de los bienes y derechos expropiados, cualquiera que sea éste, pues lo que garantiza la Constitución es el razonable equilibrio entre el daño expropiatorio y su reparación".


Según Luciano PAREJO ALFONSO, "la utilización del concepto indemnización correspondiente para la determinación del contenido de la garantía indemnizatoria no significa valor de mercado, sino únicamente compensación entre el sacrificio impuesto al particular y la compensación por el mismo. En la misma sentencia razona el Tribunal Constitucional semejante determinación del contenido sustantivo de la garantía constitucional en que el no empleo por la norma fundamental del concepto justiprecio permite una relación de cierta flexibilidad entre daño y reparación; ...con lo que la clave radica también entre nosotros, pues, en el principio de proporcionalidad". SERRANO ALBERCA, aunque con carácter crítico, reconoce que la sentencia del Tribunal Constitucional deja "en libertad al legislador para establecer diferentes criterios de valoración dependiendo de la naturaleza de los bienes, si bien estas valoraciones no deben estar desprovistas de bases razonables".

Igualmente, es de interés la doctrina del Tribunal Europeo de Derechos Humanos a propósito del Protocolo Adicional del Convenio de Roma, cuyo art. 1.1 establece que "nadie podrá ser privado de su pro­piedad más que por causa de utilidad pública y en las condiciones previstas por la ley y los principios genera­les del Derecho internacional". España es parte del Convenio europeo para la protección de los derechos humanos y las libertades fundamentales, dado en Roma el 4 de noviembre de 1950, al que se han añadido diversos protocolos, y ha reconocido la juris­dicción del Tribunal Europeo de Derechos Humanos. En particular, ha ratificado el Protocolo Adicional (Primero) de referencia (BOE 12 de enero de 1991). Sólo por ello las resoluciones del Tribunal de Estrasburgo son de indudable trascendencia en España, toda vez que las senten­cias que el tribunal dicte en relación con nuestro país serán obligatorias para el Estado en los términos prevenidos por el propio Conve­nio. Además, la Constitución española previene, en su art. 10.2, que "las normas relativas a los derechos fundamentales y a las libertades que la Consti­tución reconoce se interpretarán de conformidad con la Decla­ra­ción Universal de Derechos Humanos y los tratados y acuerdos inter­nacionales sobre las mismas materias ratificados por España".

Pues bien, para la Sentencia de 8 de junio de 1986 (Asunto Lightgow y otros), la obligación de indemnizar, aunque no explícita en el texto de la disposición, "deriva implícitamente del art. 1 en su conjunto" y, con cita de la Sentencia Sporrong y Lönnroth, de 23 de septiembre de 1982, que habla de un "justo equilibrio" entre las exigencias del interés general y los imperativos de los derechos fundamentales del individuo, añade que dicho equilibrio quedaría roto si la persona afectada tuviera que sufrir "una carga especial y exorbitante", para lo que será preciso, evidentemente, tener en cuenta las condiciones de la indemnización. Concluye, por consiguiente, el tribunal que sin el pago de una suma que tenga un valor razonable en relación con el valor del bien, la privación constituiría normalmente una actuación excesiva que no podría justificarse sobre la base del art. 1. Este precepto no garantiza, pues, en todos los casos, el derecho a una compensación integral, dado que objetivos legítimos de utilidad pública, como medidas de reforma económica o de justicia social, pueden militar por un pago inferior al pleno valor de mercado, doctrina que, como apunta GARCÍA DE ENTERRÍA tiene un precedente en la sentencia James y otros.

Posteriormente, la Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos Humanos de 9 de diciembre de 1994, dictada en el asunto de los Santos Monasterios Griegos contra Grecia, declara que"una medida de ingerencia en el derecho respecto de los bienes debe guardar un <> entre las exigencias del interés general de la comunidad y los imperativos de la salvaguarda de los derechos fundamenta­les del individuo (ver, entre otras, las sentencias Spo­rrong y Lönnroth c. Suecia de 23 de septiembre de 1982, serie A nº 52, p. 26, párr. 69)...

A este respecto, sin el pago de una suma razonable en relación con el valor del bien, una privación de la propiedad constituye normalmente un atentado excesivo, y una falta total de indemnización no podrá justificarse al amparo del art. 1 más que en circunstancias excepciona­les".
Nótese bien que el Tribunal de Estrasburgo no exige una indemnización completa, una compensación íntegra, de suerte que los objetivos de utilidad pública pueden justificar un reembolso inferior al pleno valor de mercado.

Más recientemente, la Sentencia del TEDH de 4 de agosto de 2009 (Perdigao contra Portugal) nos ilustra del modo siguiente:"El Tribunal recuerda que el artículo 1 del Protocolo núm. 1 contiene tres normas distintas: la primera, que se expresa en la primera frase del primen párrafo y reviste un carácter general, enuncia el principio del respeto de la propiedad; la segunda, que figura en la segunda frase del mismo párrafo, trata la privación de propiedad y la somete a ciertas condiciones; respecto a la tercera, en el segundo párrafo, reconoce a los Estados el poder, entre otros, de regular el uso de los bienes conforme al interés general. No se trata, por tanto, de reglas carentes de relación entre ellas. La segunda y la tercera tratan casos concretos de vulneración del derecho de propiedad; por tanto, deben interpretarse a la luz del principio consagrado por la primera (ver, entre otras, James y otros contra Reino Unido , 21 febrero 1986, ap. 37, serie A núm. 98, que retoma en parte los términos del análisis desarrollado por el Tribunal en su Sentencia Sporrong y Lönnroth contra Suecia [23 septiembre 1982, ap. 61, serie A núm. 52]; ver igualmente Kozacioglu contra Turquía, núm. 2334/2003, ap. 48, 19 febrero 2009).
(…)
El Tribunal recuerda que, para ser compatible con la norma general enunciada en la primera frase del artículo 1 del Protocolo núm. 1, una injerencia en el derecho al respeto de los bienes de una persona debe alcanzar un «equilibrio justo» entre las exigencias del interés general de la comunidad y los imperativos de la protección de los derechos fundamentales de individuo ( Sporrong y Lönnroth , previamente citada, ap. 69). Además, la necesidad de examinar la cuestión del equilibrio justo «sólo se puede sentir cuando se ha probado que la injerencia en litigio ha respetado el principio de la legalidad y que no era arbitraria» (Iatridis contra Grecia , núm. 31107/1996, ap. 58, CEDH 1999-II).
(…)
La única cuestión que queda por examinar es, por tanto, la de saber si se ha mantenido el «equilibrio justo» entre el interés general y los derechos de los demandantes. Al respecto, el Tribunal recuerda que la preocupación por garantizar dicho «equilibrio justo» se refleja en la estructura del artículo 1 en su totalidad y se traduce en la necesidad de una razonable relación de proporcionalidad entre los medios empleados y la finalidad perseguida (ver, entre otras, Sporrong y Lönnroth, citada, ibidem , y Beyeler,citada igualmente, ap. 114). En el marco de la norma general enunciada en la primera frase del primer párrafo de la disposición en cuestión, la verificación de la existencia de dicho equilibrio exige un examen global de los diferentes intereses en causa. Así, en ausencia de abono de una cuantía razonable en relación con el valor del bien, una privación de propiedad constituye normalmente una vulneración excesiva de los derechos del individuo. Por otro lado, los Estados deben poder adoptar las medidas que consideren necesarias con el fin de proteger el interés general de una financiación equilibrada de los sistemas judiciales. En definitiva, en situaciones como la del presente asunto, conviene igualmente examinar el comportamiento de las partes en litigio, incluidos los medios empleados por el Estado en su puesta en marcha (Beyeler, citada, ibidem).
(…)
39. El Tribunal señala que, en este caso, los demandantes recibieron formalmente una indemnización por expropiación, de una cuantía de 197.236,25 EUR, pero que, tras la determinación de la cantidad que debían abonar en concepto de costas judiciales, finalmente no percibieron. Por el contrario, tuvieron que abonar al Estado 15.000 EUR suplementarios en concepto de costas judiciales, tras una reducción sustancial de la cantidad a la que inicialmente habían sido condenados (apartados 16 a 19 supra).
40. En opinión del Tribunal, dichas condiciones de indemnización –o exactamente dicha ausencia de indemnización– no podría, en principio, respetar el «equilibrio justo» exigido por el artículo 1 del Protocolo núm. 1 , disposición que, al igual que todo el Convenio, debe ser interpretada de manera que garantice los derechos concretos y efectivos y no teóricos e ilusorios ( Comingersoll, SA contra Portugal , núm. 35382/1997, ap. 35, CEDH 2000-IV)".

En Derecho comparado, como pone de relieve PAREJO ALFONSO, en el Derecho de otros países europeos, "la vinculación entre expropiación e indemnización no conduce, sin más, a la identificación de ésta con el valor en el mercado del derecho o el bien de que se trate; en otras palabras, la inexcusabilidad de la previsión indemnizatoria ha de representar un equivalente económico del derecho o bien sacrificado (sin afirmación de la existencia de un concepto constitucional de tal equivalencia más allá del límite mínimo que supone la arbitrariedad, la desproporción y, desde luego, la confiscación) desde el que pueda medirse su definición por el legislador ordinario".

En realidad todos sabemos que al expropiado, que transmite obligado, se le suele pagar menos que si vendiese libremente. ¿No es esto ilógico? ¿Por qué tiene que soportar el dueño del suelo sobre el cual se desarrollará el proyecto que justifica la expropiación una minusvaloración en beneficio del conjunto de ciudadanos que recibirán los correspondientes servicios? No se trata de que a nadie le toque la lotería porque le expropien, pero debe percibir una indemnización sustitutoria del bien o derecho del que es privado de manera forzosa. Las leyes tienden a minusvalorar los justiprecios para abaratar o contener los presupuestos de las expropiaciones, pero con ello ocasionamos una carga desigual, un daño efectivo, evaluable económicamente e individualizado en relación con una persona o grupo de personas, que debiera ser cubierto por la indemnización al expropiado (Cfr. art. 139.2 Ley 30/1992). Pero mientras no se respete plenamente un auténtico justiprecio en España o en otros países de nuestro entorno, poca fuerza tendremos para reclamarlo en el extranjero. De todas maneras, UN VALOR RAZONABLE parece imprescindible, sin que pueda considerarse suficiente un mero precio testimonial como parece pretenden algunos representantes de los Gobiernos argentino y boliviano.