Conforme a la Disposición adicional séptima.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 (TRLS15), “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”. Esta redacción fue conferida por la Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, que modificó por segunda vez la redacción original de la LS de 2007 (pues la reducción progresiva de los tipos de interés de la deuda pública determinaba una cierta burbuja en la capitalización, ya que, como sabemos, a menor tipo de interés mayor es el resultado del valor del terreno).
Además, el apartado 2 de la misma disposición añade que “Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente”, dando lugar así a coeficientes correctores del tipo de capitalización. De este modo, si bien en principio el tipo de interés será el de las Obligaciones del Estado en los términos expuestos, si su aplicación supone un riesgo de alejamiento del mercado (eso sí, del suelo rural y sin consideración a expectativas urbanísticas) pueden fijarse coeficientes que modifique el tipo aplicable.
Pues bien, recogiendo el guante del apartado 2 de la disposición adicional 7ª del TRLS15, el art. 12.1 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RV) previene que “Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:
a) Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley de Suelo.
b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.
c) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios, se utilizará como tipo de capitalización, r3, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización r1 por un coeficiente corrector que deberá ser determinado en función de la naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible en la obtención de rentas. La determinación de este coeficiente corrector se realizará sobre la base de información objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el respectivo ámbito territorial. El valor de este coeficiente corrector no podrá ser inferior a la unidad y el resultado de su aplicación sobre el tipo de capitalización general r1, expresado en porcentaje, no podrá ser superior a ocho”.
Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2020 (RC 7663/2018) declara la nulidad del art. 12.1º.b) RV y del Anexo I, por considerar dicho precepto “ultra vires”, al establecer de forma taxativa para cada tipo de cultivo la corrección. Dice así:
”De entrada es significativo que el artículo 12 solo haga referencia concreta al coeficiente general del tipo de capitalización (r1), para el que se remite al párrafo primero de la Disposición Adicional, esto es, será el que se fije por el Banco de España. Y también es significativo que cuando el artículo 13 del Reglamento concreta la regla para determinar el valor de capitalización, solo tome en consideración, no el señalado tipo de capitalización (r1), sino el coeficiente corrector (r2). Ello obliga a considerar que si el artículo 12 contiene la fórmula de los
tipos de capitalización, conforme a lo que se dispone en el párrafo primero de la Disposición Adicional Séptima de la Ley, nos obliga a concluir que, aunque no se diga de manera expresa --implícitamente si se dice--, para el suelo rural con destino a actividades agropecuarias o forestales, debe aplicarse la regla que se contiene en el párrafo 1º.b), que sí hace ya referencia al tipo de capitalización r2, estableciendo que será el que resulte " de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de
este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento."
Obligados a interpretar el precepto conforme a sus propios términos --el criterio gramatical es el primero de los mencionados en el artículo 3 del Código Civil--, lo que hace este párrafo del artículo 12 del Reglamento y el Anexo a que se remite, es dar cumplimiento, y con carácter general y objetivo, al párrafo segundo de la Disposición Adicional, utilizando la misma denominación de " coeficiente corrector"; con olvido de que ese coeficiente no está ya en función de la corrección que se impone en la Disposición cuando se concluya en una
valoración que se aleje significativamente de los precios de mercado. Es decir, la norma reglamentaria omite la condición que llevaría a aplicar ese coeficiente corrector, incluso que lo fija con carácter absoluto, impidiendo al tasador poder efectuar esa corrección en función de las condiciones de cada caso, habida cuenta de que los coeficientes que se fijan en el Anexo no tienen escala alguna de aplicación.
Añadamos que si, como sucede, todos los coeficientes del Anexo son inferiores a la unidad, lo que impone el Reglamento es que el valor del terreno rural que resultase de aplicar a la renta el tipo de capitalización, que es el método básico que impone el Legislador, debe reducirse, con independencia de que se aleje y significativamente del concepto, ciertamente confuso, de lo que se denomina precios de mercado, lo que obliga al tasador a obtener primero este precio y, tomándolo como punto de referencia, aplicar el método de valoración que regula el Reglamento; pero con la peculiaridad de que, pese a tener como referencia aquel
precio, el tasador deberá aplicar el coeficiente corrector, en suma, rebajando el valor del suelo, exista o no alejamiento, significativo o no, de aquel precio de mercado que había calculado.
Esa oscura regulación, que suscita el ultra vires, es indudable que genera la confusión de la que se hace eco la sentencia de instancia y que hemos de interpretar, cual se nos impone en el presente recurso, para lo cual hay que partir, a la vista de la jerarquía normativa, de la regla básica; el tipo de capitalización ha de ser, imperativamente, el fijado por el Banco de España, previsto en la Disposición Adicional Séptima, párrafo primero. Y es aplicando dicho tipo (divisor) a la renta anual (dividendo), ya previamente obtenida conforme a la regla que se contienen en el artículo 9 del Reglamento, el que dará como resultado el valor de capitalización
del suelo (cociente) [V=R:r; del artículo 11.a) in fine]. Pues bien, será cuando se haya obtenido dicho valor de capitalización y se constate que el precio obtenido para los terrenos "se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas", cuando deberá entrar en juego el coeficiente de corrección que establece el párrafo segundo de la Disposición Adicional, lo que obliga a retroceder en ese proceso al momento de aplicar el tipo de capitalización, que no será ya el fijado por el Banco de España, sino aquel que resulte procedente al valor del mercado por quien haya de realizar la tasación, con carácter técnico.
Es cierto que la misma Disposición Adicional hace una remisión al Reglamento. No se olvide el origen del precepto, que remitía esa corrección a las Leyes de Presupuesto y que con la reforma se atribuye esa corrección del valor resultante con referencia al precio de mercado al tasador que esté obligado a determinar el valor de los terrenos de naturaleza rural, pero conforme a lo que se estableciese en el Reglamento, como termina concluyendo el párrafo segundo de la Disposición Adicional. Y, en efecto, el artículo 12 del Reglamento es el
que determina como ha de calcularse el tipo de capitalización, partiendo, era obvio, del tipo fijado por el Banco de España, pero a ese tipo, imperativamente impone el precepto en su párrafo 1..b) (" se utilizará como tipo de capitalización") que se aplique el " coeficiente corrector", haya habido o no variación significativa del valor obtenido aplicando el tipo del Banco de España con el precio de mercado.
En definitiva, insistimos, dado que todos los coeficientes correctores que se contienen en el Anexo son inferiores a la unidad y han de multiplicar por el tipo fijado por el Banco de España, se termina por reducir este tipo y, a la postre, el valor por capitalización.
Es evidente, ya lo apuntamos antes, que la regulación que contiene el Reglamento es contraria a la regla básica que establece la Ley (Disposición Adicional Séptima), porque con sus normas no se aplicará ya, en ningún caso, ese tipo fijado por el mencionado Organismo, sino muy inferior, en función del " tipo de cultivo o aprovechamiento" y con independencia de que el valor resultante estuviera o no alejado del precio de mercado (que, por cierto, parece que el titular de la potestad reglamentaria termina por considerar que es el que resulta de sus propias normas y del fijado en el mercado ni el que resulte de aplicar el tipo legal del Banco de España).
Es más, incluso buscándole alguna justificación al artículo 12.1º.a) de hacerle perder su carácter imperativo (que se contempla a los meros efectos de la polémica suscitada, porque el precepto no deja dudas ni en su letra ni en su finalidad), la remisión a los coeficientes taxativos del Anexo, sin margen alguno de apreciación en una banda más o menos amplia, tampoco se adaptaría a la Ley, porque deberá convenirse que si lo que se trata de corregir es el valor resultante de las normas reglamentarias con el hipotético precio de mercado, será en cada caso concreto, para realizar esa corrección, como deberá aplicarse el coeficiente de corrección.
La conclusión de lo expuesto es que tanto el párrafo 12.1º.b) del Reglamento como su Anexo comportan una clara contradicción con lo dispuesto en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, por lo que comporta el vicio de nulidad de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 47.2º.de la de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (antiguo artículo 62 de la Ley 30/1992). “
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