No al ladrillo sin agua: nulidad sobrevenida del Plan por falta de recursos hídricos

 

Uno de los elementos esenciales de toda urbanización, y de la vida, es el suministro de agua. Si los recursos hídricos son insuficientes no puede darse luz verde a una nueva urbanización.

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de noviembre de 2016 (Rec. 2628/2015, ponente Excmo. Sr. D. Rafael Fernández Valverde), al reseñar la resolución de instancia, cita la previa Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de marzo de 2015 sobre la cuestión de la suficiencia y la disponibilidad de los recursos hídricos, que dice lo siguiente:

"La doctrina y la jurisprudencia respecto del art. 25.4 de la Ley de Aguas al estudiar el mismo exige la suficiencia de recursos hídricos para el desarrollo urbanístico señalando necesaria la suficiencia y disponibilidad de los mismos. Una cuestión que viene planteándose de forma reiterada en la práctica es la relativa a la distinción entre suficiencia y disponibilidad de recursos hídricos. Se trata de conceptos que se ubican en dos planos distintos: la suficiencia hace referencia a la existencia de recursos hídricos bastantes, en tanto que la disponibilidad se concreta en la posibilidad de aplicar los recursos hídricos existentes a la actuación urbanística en cuestión, lo cual requiere del correspondiente título administrativo concesional. Por tanto, la disponibilidad es un concepto que se ubica en un plano de valoración cronológicamente posterior al de la suficiencia, de tal manera que la existencia de recursos hídricos es condición necesaria para que pueda disponerse sobre dichos recursos, pero no es condición suficiente, en tanto que la disponibilidad requiere de un título concesional para la utilización del recurso. El art. 25.4 de la Ley de Aguas establece que "el informe de la Confederación Hidrográfica se pronunciará expresamente sobre la existencia o inexistencia de recursos suficientes para satisfacer demandas", lo cual plantea si sólo ha de estarse a la suficiencia de recursos hídricos o, por el contrario, también se engloba en el concepto la disponibilidad sobre los mismos. La cuestión es de gran relevancia práctica, puesto que muchas de las controversias se presentan en momentos donde se están tramitando expedientes de concesión de aguas en ámbitos donde en principio hay recursos hídricos suficientes, pero de los que se carece del correspondiente título concesional. En una primera aproximación, la acotación temporal de los conceptos suficiencia y disponibilidad se refieren al momento de aprobación del acto o plan, de tal manera que tales conceptos no pueden integrarse por recursos hídricos no existentes en dicho momento, aunque estén proyectados o previstos para un futuro más o menos próximo. En este punto, también es muy frecuente la alegación de actuaciones proyectadas para satisfacer necesidades hídricas en un futuro, más tales actuaciones a futuro no integran el concepto de suficiencia al que se refiere el art. 25,4 de la Ley de Aguas , en tanto que este requisito ha de darse en el momento en que se aprueba el Plan (vid. en este sentido STS de 17 noviembre 2010 (Rec. 5206/2008 ; Pte.: Sr. Rafael Fernández Valverde) en relación a un plan que se suspende pese a que existía un expediente de concesión en trámite, la previsión de construir una planta desaladora y potabilizadora y un proyecto de conexión con otra red de distribución). Centrado el concepto de la suficiencia en el ámbito de los recursos existentes en el momento de la aprobación de la actuación urbanística, la cuestión que se plantea es si ha de existir disponibilidad del recurso hídrico para llevar a cabo la actuación en cuestión. En este punto, y aunque tanto la Ley de Aguas como la Ley del Suelo de 2008 se refieren al concepto de "suficiencia", parece que el mismo se utiliza en forma amplia, de forma equivalente al de disponibilidad, puesto que se exige que los recursos sean suficientes "para satisfacer demandas", lo que implica que ha de existir el recurso y ha de tenerse disponibilidad sobre el mismo. En estos casos se viene utilizando con relativa frecuencia la técnica de la supeditación o aprobación condicionada a que se obtenga finalmente la concesión sobre los recursos hídricos. Supuesto éste distinto al de condicionamiento de la aprobación a la obtención del informe previo de la Confederación Hidrográfica al que se ha hecho referencia anteriormente, ya que en este caso la ulterior obtención del título concesional puede determinar la pérdida de objeto del recurso en caso de que se impugne la aprobación."

Ahora bien, como indicaba la sentencia de instancia, “En el momento de la aprobación del planeamiento existía plena suficiencia y disponibilidad de recursos hídricos para el abastecimiento de agua a Santander que ha venido a ser, en estos momentos, con posterioridad a la aprobación del PGOU, cuestionada como consecuencia de la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 2013 que anula el abastecimiento de agua a Santander por medio del bi- trasvase”. “Esta sentencia al parecer está en trámite de ejecución y se ha solicitado la reposición de los terrenos a su estado anterior; de accederse a ello por el tribunal de instancia -Audiencia Nacional- nos encontraríamos con que el abastecimiento de agua a Santander mediante el bi-trasvase no estaría operativo y, por ende, no podría garantizarse el suministro de agua…”. Por ello, la Letrada de la Administración se opuso a la nulidad del Plan por este motivo por cuanto “la anulación del proyecto de abastecimiento de agua a Santander mediante el bi- trasvase es posterior a la aprobación definitiva del PGOU en su sesión de 17 de septiembre de 2012 por lo que ningún vicio de nulidad puede achacarse al mismo y que, en cualquier caso, resulta un vicio de legalidad que puede ser subsanado por órgano competente, justificando debidamente la inexistencia de afección a dichos espacios naturales protegidos al tratarse una obra de interés general con la que se llegará a contar en todo caso”.

La Sentencia del Tribunal Supremo analiza la “infracción del artículo 25.4 del Texto Refundido de la Ley de Aguas , aprobado por Real Decreto Legislativo 1/2001 de 20 de julio, por el que se aprueba el (TRLA), al quedar acreditado que no existen recursos hídricos suficientes para la población sin la utilización del denominado Bitrasvase (Proyecto de Abastecimiento de Aguas a Santander), que ha sido anulado por la STS de 18 de diciembre de 2013 , por lo que no resulta posible la consideración de esta infraestructura como fuente de abastecimiento de agua a Santander”. Dice que “la tesis de la Sala de instancia es que se trata de una cuestión sobrevenida, que no fue planteada en la demanda, y que no resulta posible plantear en el momento de la resolución del recurso, por lo que, tal decisión jurisdiccional, no justifica la nulidad del planeamiento. No obstante, la sentencia de instancia reconoce que la cuestión no es pacífica y que, desde el primer momento, la cuestión relativa a la insuficiencia de los recursos hídricos de Santander, había sido planteada por la asociación recurrente, como hemos podido comprobar”.

Pues bien, el Tribunal Supremo sostiene que “En este particular, tenemos que discrepar de la decisión de la Sala de instancia… en el sentido de entender que la razón de decidir de la STS de 18 de diciembre de 2013 ---según se dice, motivación de la evaluación de impacto ambiental del proyecto de Bitrasvase--- "es susceptible de ser subsanada y corregida, sin considerarlo una mera formalidad". Obvio es que será en la ejecución de aquella STS, el órgano competente de su ejecución --- a la sazón, la Sala de la Audiencia Nacional--- el que tendrá, en su caso, que pronunciarse sobre la ejecución de la STS de 18 de septiembre de 2013”. Y añade que “Mas, con independencia de ello, lo cierto es ---aunque por una circunstancia "externa" al PGOU--- que este debe de ser anulado, así como Resolución aprobatoria del mismo. Anulados el proyecto y la obra del Bitrasvase por el Tribunal Supremo, la existencia de recursos hídricos para la ciudad de Santander queda en entredicho, y, su suficiencia, en modo alguno acreditada, con vulneración del artículo 25.4 del TRLA. No sirve la voluntariosa argumentación de la Sala de instancia, desde un lógico planteamiento estrictamente procesal, con fundamento de que la nulidad jurisdiccional del Bitrasvase es una cuestión nueva no planteada en el momento procesal oportuno de la demanda, pues, la insuficiencia de los recursos hídricos, como la misma Sala reconoce, siempre fue esgrimida por la recurrente, bien desde la perspectiva de la insuficiencia, bien desde la perspectiva de la afectación a los LICs de los que procede el agua”.

Por ello, el Tribunal Supremo declara que “Con apoyo en el anterior criterio, procede estimar este motivo, porque la cuestión ---sin duda--- planteada, y, en concreto, la suficiencia de los recursos hídricos, ha sido una cuestión suficientemente debatida, y su insuficiencia, como consecuencia de un previa pronunciamiento jurisdiccional ---que en modo alguno puede ser obviado---, claramente acreditada; incluso, como la sentencia reconoce, las partes tuvieron la oportunidad de pronunciarse sobre la incidencia del pronunciamiento jurisdiccional de referencia por cuanto el mismo afectaba a la nulidad de pleno derecho de un proyecto y una obra, directamente vinculada el tema de fondo debatido en el recurso contencioso administrativo relativo a la suficiencia de los recursos hídricos de Santander. La resolución del mismo, con arreglo a Derecho, hacía necesario que el Tribunal valorara tales alegaciones ---como así aconteció---, pero sin tener en cuenta tanto la normativa invocada (25.4 del TRLS) como la legalidad surgida consecuencia de la STS de 18 de diciembre de 2013 , que resultaba de aplicación en virtud del principio "iura novit curia", cuando entre las atribuciones de los órganos judiciales se encuentra la de aplicar el derecho ---la legalidad--- vigente, aunque no haya sido invocado por las partes”.

Olvida, sin embargo, el Alto Tribunal que la razón más poderosa para rechazar la nulidad no era tanto que no se hubiera planteado sino que se trataría de un vicio posterior. La nulidad, en principio, e

El contrato de aportación no constituye actividad empresarial

 

Se conoce como contrato de aportación aquél acuerdo en el que intervienen el dueño y cedente del terreno, por un lado, y el promotor o constructor, por otro. El cedente se compromete a transmitir la propiedad sobre el mismo, sin obligarse a ejecutar la nueva edificación. El promotor (cesionario) se obliga a cambio de la cesión a entregar los inmuebles pactados y a realizar la edificación.

Pues bien, según el Tribunal Supremo, la simple actividad del cedente no constituye actividad económica, de forma que la sociedad debe tributar como patrimonial.

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de octubre de 2016 (RC 3092/2015) nos ilustra del modo siguiente:

"SEGUNDO.- Dice la recurrente que la sentencia recurrida no se ajusta a Derecho porque considera a la recurrente como una sociedad que tenía carácter de sociedad patrimonial en los ejercicios 2004 y 2005 al no haber realizado en dichos ejercicios actividad económica alguna, hallándose todo su activo no afectado por la misma por su falta de actividad.
Las recurrente parte de la base de que, en los ejercicios 2004 y 2005, no ejerció ningún tipo de actividad económica y, en consecuencia, ninguno de los activos de que disponía estaban afectos al desarrollo de la misma; todo ello, debe provocar, como así lo entendió la parte recurrente en su correspondiente autoliquidación del Impuesto sobre Sociedades de dichos ejercicios, que la tributación de esta entidad debió seguir el régimen vigente entonces de las sociedades patrimoniales de modo que la tributación de las ganancias patrimoniales obtenidas tributasen al tipo del 15%.
En ese contexto, la Inspección basa su regularización en considerar que la finalidad de la formalización de un contrato de permuta en fecha 25 de marzo de 2002, por el que la mercantil recurrente entregó un terreno a cambio de diversos apartamentos y locales comerciales que le fueron entregados en fecha 16 de junio de 2005, es la posterior transmisión de los inmuebles a percibir, por lo que se estaría ante una actividad económica, con ordenación por cuenta propia de medios de producción con el fin de intervenir en la producción de bienes.
La recurrente reitera aquí lo que dijo en la demanda: que no puede predicarse de la sociedad el ejercicio de ninguna actividad económica durante los ejercicios 2004 ni 2005, y, mucho menos, considerar que la formalización del citado contrato de permuta en el año 2002 supone que la recurrente ha desarrollado en todos esos años la actividad de promoción inmobiliaria. En efecto, con la citada permuta no realizó la parte recurrente actuación alguna desde su otorgamiento hasta la fecha de finalización de los departamentos y locales comerciales, sino que la actividad de promoción la realizó una tercera entidad con la que no se tiene ningún tipo de vinculación. La actividad de la recurrente se limitó a la entrega de un terreno y a la espera, durante más de treinta meses, de la recepción de las viviendas y locales comerciales (nada que ver con una auténtica actividad promotora). Es evidente, de este modo, que la operación de permuta no encaja en el concepto de promoción urbanística de modo que, en ningún caso, debe considerarse que la recurrente ejerció actividad alguna ni que los activos de que disponía estaban afectos a dicha actividad de modo que sólo puede calificarse como sociedad patrimonial durante los ejercicios 2004 y 2005.
La recurrente considera infringidos los artículos 75 a 77 de la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades ( en su redacción tras la Ley 46/2002, de 18 de diciembre ), preceptos que que regularon, durante los periodos impositivos 2004 y 2005, el régimen especial de las sociedades patrimoniales en el Impuesto sobre Sociedades, de modo que se pretende casar la sentencia recurrida con la sentencia de contraste que se aporta para la correcta y unificada interpretación de los citados preceptos en el caso de autos.
TERCERO.- La recurrente invoca la sentencia de 24 de mayo de 2005 de esta Sala y Sección, dictada en el recurso de casación 1547/2011 , que exige la concurrencia de la triple identidad subjetiva, fáctica y jurídica entre la sentencia que se pretender casar y las señaladas de contraste.
En esa línea la sentencia dictada por este Tribunal el día 27 de mayo de 2013 ( casación para la unificación de doctrina nº 3918/2011) decía: El recurso de casación para la Unificación de Doctrina regulado en la Sección Cuarta, Capítulo 3, del Título IV ( artículos 96 a 99) de la Ley Procesal de esta Jurisdicción, se configura como un recurso excepcional y subsidiario respecto del de casación propiamente dicho, que tiene por finalidad corregir interpretaciones jurídicas contrarias al ordenamiento jurídico, pero solo en cuanto constituyan pronunciamientos contradictorios con los efectuados previamente en otras sentencias específicamente invocadas como de contraste, respecto de los mismos litigantes u otros en idéntica situación y, en mérito a hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales. Se trata con este medio de impugnación de potenciar la seguridad jurídica a través de la unificación de los criterios interpretativos y aplicativos del ordenamiento, pero no en cualquier circunstancia, conforme ocurre con la modalidad general de casación, siempre que se den desde luego los requisitos de su procedencia, sino "solo" cuando la inseguridad derive de las propias contradicciones en que, en presencia de litigantes en la misma situación procesal y en mérito de hechos, fundamentos y pretensiones sustancialmente iguales, hubieran incurrido las resoluciones judiciales específicamente enfrentadas... no es pues esta modalidad casacional una forma de eludir la impugnabilidad de sentencias que, aun pudiéndose estimar contrarias a Derecho no alcancen los límites legalmente establecidos para el acceso al recurso de casación general u ordinario, ni por ende una última oportunidad de revisar jurisdiccionalmente sentencias eventualmente no ajustadas al ordenamiento para hacer posible una nueva consideración del caso por ellas decidido. Es simplemente un remedio extraordinario arbitrado por el legislador para anular sentencias ilegales, pero solo si estuvieran en contradicción con otras de Tribunales homólogos o con otras del Tribunal Supremo específicamente traídas al proceso como opuestas a la que se trate de recurrir ( STS 15 de julio de 2003 ). Esta configuración legal del recurso de casación para la unificación de doctrina determina la exigencia de que en su escrito de formalización se razone y relacione de manera precisa y circunstanciada las identidades que determinan la contradicción alegada y la infracción legal que se imputa a la sentencia (artículo 97). Por ello, como señala la sentencia de 20 de abril de 2004, la contradicción entre las sentencias aportadas para el contraste y la impugnada debe establecerse sobre la existencia de una triple identidad de sujetos, fundamentos y pretensiones. No cabe en consecuencia apreciar dicha identidad sobre la base de la doctrina sentada en las mismas sobre supuestos de hecho distintos entre sujetos diferentes o en aplicación de normas distintas del ordenamiento jurídico. Si se admitiera la contradicción con esta amplitud, el recurso de casación para la Unificación de Doctrina no se distinguiría del recurso de casación ordinario por infracción de la jurisprudencia por infracción de la jurisprudencia cuando se invocara la contradicción con sentencias del Tribunal Supremo. No se trata de denunciar el quebrantamiento de la doctrina, siquiera reiterada, sentada por el Tribunal de Casación, sino de demostrar la contradicción entre dos soluciones jurídicas recaídas en un supuesto idéntico no solo en los aspectos doctrinales o en la materia considerada, sino también en los sujetos que promovieron la pretensión y en los elementos de hecho y de derecho que integran el presupuesto y el fundamentos de esta.
CUARTO.- 1. Decía la resolución de 29 de abril de 2011 del TEAR de la Comunidad Valenciana que el objeto de la Sociedad SILA INVERSIONES Y CONSTRUCCIONES S.A. es la promoción de toda clase de actividades inmobiliarias, construcciones, edificaciones u obras, así como la compra, venta, permuta y arrendamiento de bienes inmuebles. La Sociedad no ha estado de alta en ningún epígrafe del IAE, si bien en las declaraciones de IVA correspondientes a los ejercicios 2003, 2004 y anteriores declara como actividad la encuadrada en el epígrafe 8332 (promoción de terrenos). Por lo demás, de la documentación aportada y obrante en el expediente se desprende que, durante los ejercicios 2003 a 2005, promovió un edificio destinado a viviendas y bajos comerciales, ubicado en la Calle Ribera de Silla, el cual fue finalizado y vendido en 2005.
Por su parte, la sentencia recurrida decía que la demandante niega haber promovido la construcción de un edificio de viviendas y bajos comerciales y la construcción de naves, limitándose todo su actuación a la formalización de un contrato de permuta, 25-03-2002, entregando un terreno a cambio de diversos apartamentos y locales comerciales, sin actividad alguna hasta la fecha de conclusión de la obra, escritura de ejecución de 16-06-2005, sin actuación alguna conforme se regula en la clausula sexta de la escritura de 2002; con ello alega que no pudo realizar actividad alguna durante los treinta meses de construcción en la que no tuvo participación alguna, limitándose, según alega, a esperar que la constructora concluyera la obra, por lo que estuvo inactiva.
Para la Sala de la Jurisdicción de Valencia " la demanda en este punto no puede ser es t imada por cuanto los locales y viviendas que se transmiten proceden de la transmisión en su día del terreno sobre el que se asientan, fecha 25-03-02, al permutarse aquellos por el terreno; así debe estarse con la Administración en que "las compraventas de inmuebles quedan englobadas en el ejercicio de la actividad empresarial de promoción inmobiliaria y tienen la consideración de existencias"; no puede negarse que la finalidad de la permuta sea la posterior transmisión de los inmuebles a percibir que de inicio se pacta, por lo que se está ante una actividad económica, con ordenación por cuenta propia de medios de producción con el fin de intervenir en la producción de bienes, es un supuesto en el "que las viviendas tienen la consideración de existencias y, en consecuencia su transmisión generaría rendimientos de actividades económicas".
2. Lo primero que hay que decir es que la configuración legal del recurso de casación para la unificación de doctrina determina la exigencia de que en el escrito de formalización del recurso se razone y relaciones de manera precisa y circunstanciada las identidades que determinan la contradicción alegada, exigencia que la recurrente ha cumplido.
QUINTO.- La recurrente aporta como sentencia de contraste la de esta Sala de 27 de junio de 2013, dictada en el recurso de casación 1547/2011.
En la referida sentencia unos terrenos situados en el término municipal de Mijas, Urbanización Riviera del Sol, pertenecientes a una Sociedad - Riviera Internacional S.A.- son permutados por viviendas que han de ser construidas por una sociedad distinta - Promociones Inmobiliarias Murex S.A.-.
La cuestión fundamental que se examinaba era la de si la actividad urbanizadora la realizaba la sociedad propietaria de los terrenos o si era la otra sociedad la que realizaba la actividad urbanizadora y Riviera Internacional llevaba a cabo exclusivamente una permuta de terrenos ajena a cualquier actividad económica al no cumplir los requisitos previstos en el art. 25.2 de la Ley 40/1998 del IRPF para considerar la actividad de compraventa como actividad económica.
Por lo tanto se trataba de determinar si pese a que era la sociedad Promociones Inmobiliarias Murex la que realizaba materialmente las obras de urbanización de la parcela permutada, se debe considerar que era Riviera Internacional la que realizaba realmente la actividad urbanizadora.
La sentencia de esta Sala reconoció que Riviera Internacional tenía viviendas pendientes de recibir como consecuencia de permutas a cambio de terrenos que fueron de su propiedad y que en dichas permutas no actuó como promotora, pues no se reservó la propiedad del suelo para que otro edificase sobre el, sino que, sin disponer de personal contratado, se limitó a permutar terrenos de su propiedad por viviendas construidas, que una vez recibidas, destinó al arrendamiento. En consecuencia, esta Sala llegó a la conclusión de que la sociedad fue patrimonial en los periodos 2002, 2003 y 2004 por lo que no cabía imputar a la sociedad Riviera Internacional la actividad promotora que había realizado materialmente otra sociedad distinta.
La sentencia recurrida afirmaba que la regularización inspectora se basaba en la consideración del sujeto pasivo como promotor inmobiliario porque los terrenos donde se iba a construir habían sido urbanizados hasta finales de 2003 por la propia Riviera Internacional y posteriormente por otra sociedad que estaba vinculada con la primera.
La sentencia invocada de contraste de esta Sala dejó sin efecto la sentencia de instancia de la Audiencia Nacional.

La solución adoptada por la sentencia de fecha 27 de junio de 2013 no hizo sino confirmar el criterio adoptado por la sentencia anterior de 21 de mayo de 2012 (casación 6848/2009) a propósito de una permuta acordada, también entre Riviera Internacional S.A. y Promociones Inmobiliarias Murex de las mismas características que las contenidas en la permuta contemplada en la sentencia aportada de contraste por la recurrente. En este caso, la actividad urbanizadora fue realizada también por la sociedad Murex, por lo que no cabía adjudicar la misma a Riviera Internacional, que de esta forma se hallaba en las condiciones requeridas por la ley para ser calificada como sociedad patrimonial”.

Constitucionalidad de la supresión del límite de alturas en la Comunidad de Madrid

 

La Ley 4/2015 de la Asamblea de la Comunidad de Madrid suprimió en la Ley del Suelo regional la absurda limitación de alturas que con carácter general se había impuesto en la etapa anterior y que, aparte de ser criticada en abstracto (la ciudad compacta tiene un menor impacto en el espacio y permite el acceso a más servicios, y en todo caso la exclusión de la tipología en altura no tiene sentido con carácter general, pues distintas tipologías pueden ser válidas en función de la ubicación), planteó serios problemas que echaron abajo importantes operaciones urbanísticas como la Operación Chamartín o la del Calderón.

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Constitucional de 6 de octubre de 2016 (Rec. 1624/2016) declara la constitucionalidad de la Ley, impugnada por diputados de Podemos y sus confluencias.

Básicamente se discute si se trata o no de una ley singular. Pues bien, la Sentencia argumenta que "para descartar que se trate de una regulación ad casum y con la finalidad que los recurrentes le atribuyen, es suficiente observar que el objeto de la disposición... no es regular el planeamiento... de uno o varios Ayuntamientos concretos, ni atender a resolver los problemas suscitados en relación con operaciones urbanísticas especialmente trascendentes... es una norma con vocación de generalidad...".

Cualquier estudiante de Derecho sabe que muchas veces las normas surgen por situaciones concretas, pero tienen una vocación de aplicación sucesiva, más allá de esa situación concreta que pudo ser el acicate de la reforma legal.

Así, añade la Sentencia que la tesis que defiende no se ve contradicha ni por la mención a problema concretos en el preámbulo de la Ley ni en los debates parlamentarios.

De esta forma, "la finalidad perseguida por la Ley 4/2015... es constitucionalmente legítima".

La constitucionalidad del régimen de las urbanizaciones marítimo-terrestres

 

La Ley 2/2013, de 29 de mayo, modificó la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas (en adelante, LC), introduciendo un régimen especial para las denominadas urbanizaciones marítimo-terrestres. Concretamente, la Disposición Adicional Décima de la LC regula el régimen de las mencionadas urbanizaciones, disponiendo, en su apartado primero, que “Son urbanizaciones marítimo-terrestres los núcleos residenciales en tierra firme dotados de un sistema viario navegable, construido a partir de la inundación artificial de terrenos privados”. Esta disposición ha sido objeto de análisis por diversas sentencias del Tribunal Constitucional.

Así, la Sentencia del Tribunal Constitucional 233/2015, de 5 de noviembre, en su FJ 9, considera que “sólo los terrenos naturalmente inundables forman parte del dominio público preservado por el art. 132.2 CE”. En consecuencia, “En el caso de las urbanizaciones marítimo-terrestres, el elemento decisivo para desestimar el vicio de inconstitucionalidad denunciado radica en que estas urbanizaciones no se ubican en la franja demanial preservada por el citado precepto constitucional, sino que se caracterizan por conformarse a partir de la inundación artificial de terrenos privados, regulándose las obras de construcción de canales navegables en terrenos que, previamente, no fueran de dominio público marítimo-terrestre, ni estuvieran afectadas por la servidumbre de protección (apartados 1 y 3 de la disposición adicional 10ª)”.

A todo ello, el Tribunal añade que “El legislador de 2013 ha optado por delimitar el dominio público de configuración legal en estas urbanizaciones marítimo-terrestres en los términos que figuran en el apartado 3.a) de la disposición adicional 10ª LC, incorporando al dominio público los terrenos que, siendo de titularidad privada, quedaran inundados, a excepción de los destinados a estacionamiento náutico individual y privado, excepción ésta que constituye la principal novedad respecto de la regulación contenida en su momento en el art. 43.6 RC 1989”. Esta regulación tiene por objeto preservar el carácter demanial de los terrenos inundados, pues “por su condición de canales navegables, presentan una necesaria continuidad física con el dominio público preservado por el art. 132.2 CE al quedar en comunicación permanente con la zona marítimo-terrestre y el mar territorial, lo que los hace sensibles a los fenómenos naturales propios de la dinámica litoral”.

Por otro lado, el apartado segundo de la Disposición Adicional Décima dispone que “Las urbanizaciones marítimo-terrestres deberán contar con un instrumento de ordenación territorial o urbanística que se ajuste a las prescripciones que en materia de dominio público marítimo-terrestre se establecen en esta disposición y en sus normas de desarrollo”. El Tribunal Constitucional considera que esta previsión no implica “una indebida traslación de la decisión a la Administración urbanística autonómica, sino que es reflejo de la concurrencia de potestades estatal y autonómica sobre el mismo espacio físico”.

Asimismo, el apartado quinto de la Disposición Adicional Décima regula que “Las obras para la construcción de los canales navegables y los estacionamientos náuticos a los que se refiere la letra a) del apartado 3, precisarán del correspondiente título administrativo para su realización y en ningún caso afectarán a tramos de costa que constituyan playa o espacios protegidos, de acuerdo con lo que se disponga reglamentariamente”. El Tribunal Constitucional argumenta que esa previsión no incurre en deslegalización, pues “Las obras para la construcción de los canales navegables y los estacionamientos náuticos quedan vedadas en tramos de costa que constituyan playa o espacios protegidos, y se exige el correspondiente título administrativo para su realización en los restantes casos, debiendo entenderse que, en ausencia de regulación legal específica para las urbanizaciones marítimo-terrestres, serán de aplicación las disposiciones legales que con carácter general disciplinan las obras en las zonas de dominio público y servidumbre, contenidas en los Títulos II y III LC”.

Finalmente, la citada sentencia concluye que la regulación analizada no incurre en vulneración del artículo 9.3 de la CE. En primer lugar, considera que la retroactividad de esa normativa no puede considerarse constitucionalmente prohibida, “(…) pues fácilmente se advierte que el efecto es precisamente el opuesto, la ampliación de la esfera patrimonial de los particulares que, en su momento, fueron titulares registrales de los terrenos afectados, o de sus causahabientes”. Asimismo, tampoco puede apreciarse vulneración de los principios de seguridad jurídica o interdicción de la arbitrariedad, pues la figura de las urbanizaciones marítimo-terrestres “no surge ex novo en la Ley 2/2013, sino que aparecía ya regulada en el RC 1989. Por esta razón, si alguna de las urbanizaciones ya existentes estuviera fuera de ordenación con arreglo al ordenamiento anterior de costas, o no cumpliera las exigencias de la legalidad urbanística, será la jurisdicción ordinaria la que deba pronunciarse sobre las consecuencias”.

Más recientemente, la Sentencia del Tribunal Constitucional 100/2016 de 25 de mayo declara que la previsión contenida en el apartado cuarto de la Disposición Adicional Décima de la LC es plenamente constitucional. El citado apartado establece que “Los propietarios de las viviendas contiguas a los canales navegables tendrán un derecho de uso de los amarres situados frente a las viviendas. Este derecho está vinculado a la propiedad de la vivienda y solo serán transmisible junto a ella”. El Consejo de Gobierno del Principado de Asturias consideró que esa previsión vulneraba los principios de inalienabilidad e imprescriptibilidad (artículo 132.1 de la CE), al introducir un derecho de uso a perpetuidad de los amarres, constituido sobre los canales navegables.

En este sentido, el Tribunal Constitucional argumenta que “Los principios fundamentales de ese régimen especial no pueden entenderse vulnerados porque el legislador haya matizado el alcance de esa ampliación legal del dominio público, bien al dejar de incluir determinados estacionamientos náuticos privados entre los bienes demaniales [apartado 3 a) de la disposición adicional décima LC], bien al atribuir a los propietarios de vivienda contigua a los canales navegables el «derecho de uso de los amarres situados frente a las viviendas», como derecho «vinculado a la propiedad de la vivienda» que sólo puede transmitirse «junto a ella» (apartado 4 de la disposición adicional décima LC)” (FJ 3).

Así, el mencionado Tribunal recuerda que en su sentencia 26/2016, de 18 de febrero, ya manifestó que “(…) la norma regula un derecho privativo sobre un bien demanial, pues se trata de viviendas contiguas a los canales navegables y éstos son de dominio público (art. 4 LC), derecho que, por tanto, deriva directamente de la previsión legal, lo que es constitucionalmente posible, dado que al Estado, corresponden en cuanto que titular del demanio, las facultades normativas para establecer su régimen de ocupación, sin perjuicio de las competencias sectoriales autonómicas que se ejerzan sobre dicho demanio, que, en todo caso, conserva la calificación de dominio público estatal. Por tanto, esas facultades que al Estado corresponden en cuanto titular del dominio que le habilitan para establecer normativamente su régimen de uso, son susceptibles de condicionar o modular las competencias autonómicas, cuando éstas últimas se despliegan sobre demanio público de titularidad estatal (STC 34/2014, FJ 3)”.

Por lo tanto, el Tribunal Constitucional ha declarado que el régimen relativo a las urbanizaciones marítimo-terrestres establecido por la Disposición Adicional Décima de la LC es plenamente constitucional. En consecuencia, el terreno inundado artificialmente que conforma los canales se incorpora al dominio público marítimo-terrestre, con excepción de “los terrenos de propiedad privada colindantes a la vivienda y retranqueados respecto del canal navegable que se destinen a estacionamiento náutico individual y privado” y “los terrenos de titularidad privada colindantes con el canal navegable e inundados como consecuencia de excavaciones, que se destinen a estacionamiento náutico colectivo y privado”.