La Sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo de
9 de mayo de 2025 (Rec. 547/2020) admite que se repercuta a los inquilinos los
gastos de comunidad si se trata de viviendas de protección en la Comunidad de
Madrid, por aplicación del reglamento autonómico.
En la sentencia se lee que "El art. 13.4 del Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, norma que:
«El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable».
Esta atribución normativa proviene de lo dispuesto en el Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, según el cual corresponde a la Comunidad de Madrid la competencia exclusiva en materia de vivienda (artículo 26.1.4), y como consecuencia de ello, la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria en la materia.
Como consta en preámbulo del Decreto 74/2009, de 30 de julio:
«El Reglamento, avanza hacia una definición flexible de vivienda con protección pública, fijando unos límites de superficie y precios máximos (básico y limitado, en función de los ingresos de los adquirentes o arrendatarios), en régimen de compraventa, arrendamiento y arrendamiento con opción de compra».
La Disposición adicional primera, apartados 4, 7 y 8, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, relativa al régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento, aplicable al caso que nos ocupa, establece, de igual forma, que:
«4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
[...]
»7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
»8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».
Por último, es de obligada cita el art. 20.1 de la LAU que, bajo el epígrafe «gastos generales y de servicios individuales», señala que:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
»En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
»En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
»Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración».
En el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.
La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en aquélla normativa de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.
Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».
Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.
No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.
En definitiva, la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, sí que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.
Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art. 20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.
Por todo ello, tampoco es de aplicación el art. 6 de la LAU.
La propia LAU, en la disposición adicional primera, apartado séptimo, norma que se aplicarán las disposiciones particulares reguladoras de las viviendas de protección oficial, por lo que, con ello, se respeta la cláusula vigesimoprimera del contrato, que así lo establece."
En la sentencia se lee que "El art. 13.4 del Decreto 74/2009, de 30 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se aprueba el Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, norma que:
«El arrendador podrá percibir, además de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador, así como las demás repercusiones autorizadas por la legislación aplicable».
Esta atribución normativa proviene de lo dispuesto en el Estatuto de Autonomía, aprobado por Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, según el cual corresponde a la Comunidad de Madrid la competencia exclusiva en materia de vivienda (artículo 26.1.4), y como consecuencia de ello, la iniciativa legislativa y la potestad reglamentaria en la materia.
Como consta en preámbulo del Decreto 74/2009, de 30 de julio:
«El Reglamento, avanza hacia una definición flexible de vivienda con protección pública, fijando unos límites de superficie y precios máximos (básico y limitado, en función de los ingresos de los adquirentes o arrendatarios), en régimen de compraventa, arrendamiento y arrendamiento con opción de compra».
La Disposición adicional primera, apartados 4, 7 y 8, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, relativa al régimen de las viviendas de protección oficial en arrendamiento, aplicable al caso que nos ocupa, establece, de igual forma, que:
«4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el arrendador podrá percibir el coste real de los servicios que disfrute el arrendatario y satisfaga el arrendador.
[...]
»7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades Autónomas con competencia en la materia.
»8. El arrendamiento de viviendas de protección oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».
Por último, es de obligada cita el art. 20.1 de la LAU que, bajo el epígrafe «gastos generales y de servicios individuales», señala que:
«1. Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
»En edificios en régimen de propiedad horizontal tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su cuota de participación.
»En edificios que no se encuentren en régimen de propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca arrendada en función de su superficie.
»Para su validez, este pacto deberá constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato. El pacto que se refiera a tributos no afectará a la Administración».
En el caso presente, en el contrato de arrendamiento litigioso, se pactó que la arrendataria asumiera el coste de los servicios, que pagó durante un dilatado periodo de tiempo que, hasta la presentación de la demanda, abarcaba 44 cuotas mensuales. Tampoco, se cuestionó que el importe de las cuotas repercutidas (45,31 euros) correspondía al importe real de los servicios recibidos abonados por la entidad arrendadora.
La cuestión controvertida radica entonces en determinar si la legislación autonómica, que contempla la repercusión de tales servicios a los arrendatarios, debe ser integrada con lo dispuesto en la LAU de 1994 a modo de un requisito adicional, no contemplado específicamente en aquélla normativa de aplicación preferente, cuál es la cuantificación de los servicios en la primera anualidad de celebración del contrato.
Con respecto a dicha cuestión, la disposición adicional primera, en su apartado 8, proclama que los arrendamientos de protección oficial de promoción pública se regirán por las normas particulares de éstas, que son las autonómicas sobre esta clase de viviendas arrendadas, aplicándose la LAU de 1994, «en lo no regulado por ellas». Y solo se aplicará íntegramente la LAU, «cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones particulares».
Pues bien, las normas autonómicas permiten que la arrendadora pueda percibir, «[a]demás de la renta inicial o revisada que corresponda, el coste real de los servicios de que disfrute el inquilino y se satisfagan por el arrendador», lo que requiere la correspondiente cláusula contractual de ejercicio de dicha facultad, que opera con el límite normativo de que solo se puede repercutir el coste real de los servicios que perciban los arrendatarios, sin que la norma exija la especificación del importe de los mismos en cómputo anual.
En definitiva, no existe laguna que suplir, norma ausente que reemplazar, ni regulación que completar, para determinar el elenco de derechos y obligaciones que constituyen el contenido del arrendamiento suscrito de manera tal que justifique la aplicación supletoria de la LAU de 1994.
No cabe confundir la aplicación de una norma supletoria, que tiene su origen en la existencia de una laguna legal, con la integración de un contrato mediante la incorporación de distintas disposiciones legales a través de una especie de mixtura de normas jurídicas que regulan la repercusión de los servicios de forma distinta, mediante la exigencia de un requisito adicional ( art. 20.1 LAU), no contemplado en la legislación autonómica, que no lo ha reputado como necesario para la validez y eficacia del contrato litigioso.
En definitiva, la supletoriedad es una técnica para cubrir las lagunas del ordenamiento jurídico, que opera cuando un determinado supuesto no es objeto de regulación específica por la norma inicialmente aplicable; pero, en este caso, sí que existe dicha norma, que no exige que se determine el importe anual de los servicios repercutidos.
Por consiguiente, al no darse el supuesto de la supletoriedad legal, no cabe aplicar el art. 20.1 LAU y sus exigencias normativas, circunscritas a las viviendas del mercado libre y no intervenido, con respecto a las de protección oficial, con renta limitada y potestad de repercusión del coste real de los servicios prestados a los arrendatarios, sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente y dictada en el marco de las competencias de la Comunidad de Madrid.
Por todo ello, tampoco es de aplicación el art. 6 de la LAU.
La propia LAU, en la disposición adicional primera, apartado séptimo, norma que se aplicarán las disposiciones particulares reguladoras de las viviendas de protección oficial, por lo que, con ello, se respeta la cláusula vigesimoprimera del contrato, que así lo establece."
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Abogado
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