El suelo urbano no consolidado ante el Texto Refundido de la Ley de Suelo

 

En el Texto Refundido de la Ley de Suelo, hay suelo rural “necesario” o “preservado” (y dentro de él un cierto “mínimo”, que se correspondería con el tradicionalmente denominado suelo no urbanizable de protección, mientras que más allá podría admitirse una suerte de lo que tradicionalmente se ha denominado suelo no urbanizable común), y suelo “rural” que es urbanizable pero que mantiene esa condición “rústica” hasta la ejecución de la urbanización (que incluiría las categorías tradicionales de suelo urbanizable no delimitado o delimitado, e, incluso, suelo urbano no consolidado).

Por tanto, el suelo urbano no consolidado se valora como rural con el Texto Refundido de la Ley de Suelo, si bien deben tenerse en cuenta no solo la valoración de las rentas agrarias del art. 36 sino también las indemnizaciones previstas en los arts. 38 y 39.

Por otro lado, la disposición transitoria tercera contemplaba el mantenimiento del régimen valorativo, en ciertas circunstancias, para el suelo urbanizable delimitado o sectorizado, pero no para el urbano consolidado, lo cual no era muy lógico. Antes ello, la Jurisprudencia ha reaccionado y ha equiparado el tratamiento transitorio del urbano consolidado respecto del urbanizable delimitado.

Dice así la Sentencia de 18 de abril de 2017 (RC 3209/2015):



“…el suelo urbano no consolidado (que se asimila al suelo urbanizable delimitado) no puede valorarse automáticamente como suelo en situación de urbanizado (art. 24 .1 del Texto Refundido). Para ello es preciso que, además de estar incluido en la malla urbana, cuente con los servicios a los que se refiere su art. 12.3.b) o se encuentre en alguna de las situaciones previstas en los apartados a ) o c) del precepto. Ni contaba con esos servicios, ni se encontraba en ninguna de las otras situaciones. Ello llevaría, en principio, a valorar el suelo en situación de rústico (art. 12.2.b).

Sin embargo, la sentencia de la Sección Sexta de 22 de septiembre de 2015 (casación 2135/13 ), ha subsumido estos casos -suelo urbano no consolidado-, a efectos valorativos, en la Transitoria Tercera.2 del Texto Refundido, del siguiente tenor: <<los terrenos que, a la entrada en vigor de aquélla -Ley 8/2007, de 28 de mayo, del Suelo-, formen parte del suelo urbanizable incluido en ámbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarán conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoración no hayan vencido los plazos para la ejecución del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administración o a terceros>>, y ello porque, si bien se está refiriendo al suelo formalmente clasificado de urbanizable delimitado, lo cual es lógico en razón de que el suelo formalmente clasificado de urbano tiene, por lo general, todas las características del suelo en situación de urbanizado de la nueva Ley, sin embargo y excepcionalmente pueden presentarse situaciones anormales en las que, estando clasificado el suelo como urbano, no reúna aquéllas características y, en tales supuestos (como aquí acaece) <<carecería de toda lógica, y el Derecho debe rechazar la interpretación contraria a ella, que el Legislador haya querido darle un trato privilegiado al suelo urbanizable que a la entrada en vigor de la nueva normativa estuviera sectorizado o "activado", en terminología de nuestra doctrina, -en puridad de principio ese tipo de suelo a que se refiere la transitoria debería valorarse como suelo rural, en el sistema del Texto Refundido-, en tanto que le negase ese régimen transitorio al suelo ya clasificado, al mismo momento, como urbano; cuando este tipo de suelo tiene mayor contenido o consolidación de derecho a la transformación urbanísticas que aquel>>. No cabe olvidar, en este sentido, que es el propio planeamiento general el que establece las condiciones de desarrollo del suelo urbano, incluso del no consolidado, determinaciones muy diferentes y particularizadas de las que realiza para el urbanizable, respecto del que permite la opción de poder sectorizarse en ese planeamiento, por lo que sería contrario a la finalidad del régimen transitorio que ha querido establecer el Legislador, excluir de ese régimen a ese tipo de suelo”.