La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de enero de 2026 (RC 748/2024) niega que la limitación de la actualización de renta de los contratos de arrendamiento en vigor que prevén los RD Leyes 6/2022, 11/2022 y 20/2022 constituya una expropiación o genere una responsabilidad del Estado (que debiera resarcir a los propietarios).
Así se dice que “Como primer fundamento de la
responsabilidad patrimonial de Estado-legislador en la que se basa la demanda
se señala el carácter expropiatorio de la limitación de la actualización de
renta de los contratos de arrendamiento en vigor que prevén los RD Leyes
6/2022, 11/2022 y 20/2022. Se invoca el artículo 1 de la Ley de Expropiación
Forzosa, que establece que por expropiación forzosa ha de entenderse cualquier
forma de privación singular de la propiedad privada o de derechos o intereses
patrimoniales legítimos, cualesquiera que fueren las personas o entidades a que
pertenezcan, acordada imperativamente, ya implique venta, permuta, censo,
arrendamiento, ocupación temporal o mera cesación de su ejercicio”.
Sin embargo, “No hay expropiación forzosa sin privación singular, entendida ésta como sacrificio especial impuesto deliberadamente a uno o varios sujetos en sus bienes, derechos o intereses, de forma directa por causa de utilidad pública o interés social. Cuando estamos en presencia de limitaciones o regulaciones generales (aun restrictivas) del contenido de un derecho, cuando se configura ex novo o bien se modifica partiendo de una situación normativa general anterior, no se puede sostener que se produzca una privación singular en el sentido expresado por la Ley de Expropiación Forzosa, lo que exigiría un vaciamiento del contenido esencial del derecho: en el caso de la renta del alquiler un vaciamiento del contenido económico, esencial y sustantivo, que implicara la privación esencial de la utilidad económica de la propiedad.
Pues bien, en el presente supuesto debemos señalar que no nos encontramos ante un caso de expropiación forzosa dado que la regulación normativa contenida en los RD Leyes de referencia (en aspecto aquí impugnado) no supone una privación singular de un derecho o interés patrimonial en los términos que hemos referido, siendo así que el Real Decreto-ley impugnado (y sus consiguientes prórrogas) se limitan a delimitar las facultades (de un derecho) que corresponden al arrendador en un arrendamiento para uso de vivienda. (en este sentido, STC 204/2004, de 18 de noviembre)”.
Por otro lado se dice que “no puede afirmarse que la
regulación general realizada del arrendamiento para uso de vivienda realizado
en el RD-ley 6/2022 (y sus prórrogas) transgreda el contenido esencial del
derecho de propiedad, no afectando por ende al alegado artículo 33.3 CE. En este sentido, el establecimiento de una
limitación a la autonomía de las partes para actualizar el importe de la renta
no afecta al contenido esencial del derecho al no alterarlo hasta hacerlo
irreconocible, lo cual solo tendría lugar, como ya se ha apuntado, si se
suprimiera esencialmente la utilidad económica del negocio arrendatario que es
la obtención de una renta (en este sentido la STC 89/1994, de 17 de marzo, y en
la misma línea de principio, aunque para supuesto diferente, la STC 26/2025, de
29 de enero, de 2025, sobre la ley estatal 12/2023 por el derecho a la vivienda
que declara la constitucionalidad de los límites legales a los precios de
alquiler)”.
El Alto Tribunal niega también que exista vulneración del
derecho constitucional a la propiedad privada (art. 33 CE): “Únicamente hay
que añadir aquí que la delimitación temporal del derecho de propiedad que
realizan los RD Leyes referidos se realiza con una finalidad tuitiva de
intereses que se consideran necesitados de una especial protección:
concretamente los de los arrendatarios vulnerables económicamente ante la
situación del mercado inmobiliario. Responde así a la función social de la
propiedad inmobiliaria, sin vulneración constitucional, que el legislador
establezca una limitación de esa propiedad que, sin suponer su vaciamiento o
una absoluta desconfiguración esencial, pueda contribuir a satisfacer un
derecho constitucionalmente proclamado ( STC 89/1994, FJ 5)”.
Tampoco se trasgreden los límites de los Decretos-leyes en
el art. 86.1 CE:
“a) No se infringen los
limites materiales del decreto-ley por cuanto que, como queda dicho, la
normativa discutida no afecta al contenido esencial de la propiedad. Y, por
estos mismos fundamentos últimos, tampoco resulta vulnerado el simplemente
enunciado por el demandante principio de libertad de empresa del artículo 38 CE
toda vez que, además, estamos ante una medida que no restringe en sí la
actividad económica, pues su objetivo es simplemente implementar, a través de
una limitación de la naturaleza que ya se ha expuesto, un esfuerzo económico a
un determinado colectivo (el de los arrendadores), en provecho de otro (el de
los arrendatarios)
b) Asimismo, consta, en principio, justificada debidamente la extraordinaria y urgente necesidad que determinó el Real Decreto-ley 6/2022 y sus prórrogas. Baste para ello leer sus preámbulos, en donde se expone de manera objetiva y con referencias fácticas acreditadas y concretas la justificación de su adopción y contenido. Cada una de estas normas justifican su adopción, dado el extraordinario incremento del IPC motivado por los efectos de la guerra de Ucrania…
d) En este contexto, los mecanismos introducidos buscaban atajar el proceso inflacionista, así como facilitar y limitar los costes económicos y sociales en el ámbito del arrendamiento de vivienda. Al proteger a los arrendatarios frente a un contexto inflacionario se perseguía un fin con amparo constitucional y, al hacerlo, no vacían de contenido los derechos y facultades de los propietarios, que resultan limitados de manera proporcionada, como ya hemos expuesto profusamente”-
“Y por último tampoco se vulneran, a nuestro juicio, los
principios de seguridad jurídica e interdicción de la arbitrariedad de los
poderes públicos del artículo 9.3 CE. Tratándose de una medida de delimitación
o regulación general del contenido de un derecho en todo caso temporal,
proporcionada y justificada en los términos ya expuestos, no podemos hablar,
como alega el demandante, de inseguridad jurídica ni de arbitrariedad de los
poderes públicos”.
No existiendo expropiación ni medida inconstitucional no
procede la indemnización a los propietarios.
Otra cosa es el debate sobre la conveniencia o no de las
medidas adoptadas, pues una sobreprotección del inquilino puedo encoger el
mercado de alquiler y en último término perjudicar al propio inquilino. Pero
esta es una cuestión política sobre la que la sentencia no entra ni debe
entrar.
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Abogado
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