El principio de subrogación real en el campo del Urbanismo,
determina que los derechos y obligaciones del propietario en cuanto al suelo se
transmitan con la propiedad del suelo, de modo que, si firmó un convenio urbanístico,
pero transmitió su propiedad, ha dejado de ser parte del convenio y no puede
pedir su resolución.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2025 (RC 2868/2023)
así lo entiende, ante la necesidad “de dar respuesta a la primera de las
cuestiones de interés casacional suscitadas, referida a si un particular que ha
sido parte en un convenio urbanístico en tanto propietario de suelo en el
momento de su suscripción, puede instar su resolución una vez que ya no es
propietario de suelo en el ámbito al que se refieren las estipulaciones de
dicho convenio.
Y la respuesta ha de ser, necesariamente, negativa.
Carecería de sentido jurídico que un particular que ha sido parte en el
convenio, precisamente, por razón de ser titular de terrenos en el ámbito
territorial propio del convenio, pudiera, después de transmitir los terrenos,
conservar la condición de parte en el convenio, dejando al margen de éste a los
adquirentes de dichos terrenos.
Aún sería más absurdo aceptar que las decisiones que
fuera preciso adoptar en el marco de ese convenio fueran tomadas por quien ya
no ostenta titularidad alguna respecto de los terrenos, al margen de los nuevos
titulares de éstos. Y la culminación de esta sinrazón jurídica se produciría si
ese particular, ya desligado de los terrenos, pretendiese tener derecho a
solicitar la rescisión del convenio, cuyos efectos -en su caso- recaerían
directamente sobre los nuevos titulares de dichos terrenos.
Esta conclusión negativa es, a su vez, plenamente
compatible con la que cabe alcanzar tras la lectura del artículo 27.1 del TRLS
de 2015, que establece:
Artículo 27. Transmisión de fincas y deberes
urbanísticos.
1. La transmisión de fincas no modifica la situación del
titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta ley y los
establecidos por la legislación de la ordenación territorial y urbanística
aplicable o exigibles por los actos de ejecución de la misma. El nuevo titular
queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, así como en
las obligaciones por éste asumidas frente a la Administración competente y que
hayan sido objeto de inscripción registral, siempre que tales obligaciones se
refieran a un posible efecto de mutación jurídico-real.
Cuestión diferente es la relativa a la responsabilidad
que pudiera alcanzar al nuevo titular de los terrenos respecto de las
obligaciones asumidas frente a la Administración por el primitivo titular, para
lo que habría examinar -en su caso, porque no se plantea a efectos de este
recurso- la información que el primitivo titular suministró al respecto al
nuevo titular y las consecuencias que pudieran derivarse de una eventual falta
de inscripción registral de tales obligaciones. Pero, aquí no se suscita esa cuestión,
sino que se trata de determinar si el antiguo propietario puede seguir siendo
parte del convenio pese a haber transmitido los terrenos.
Y a este respecto lo que está claro es que, conforme al
artículo 27.1 TRLS 2015, el nuevo propietario asume los deberes del primero
"conforme a esta ley y los establecidos por la legislación de la
ordenación territorial y urbanística aplicable o exigibles por los actos de
ejecución de la misma", sin que deba olvidarse que este convenio fue
suscrito, precisamente, para la ejecución del PGOU.
Y de todo ello se colige, con base en el contenido del
concreto convenio examinado, que la condición de parte en el convenio viene
esencial y necesariamente ligada a la condición de propietario de terrenos
incluidos en su ámbito, de manera que, quien deja de ser propietario de
terrenos en el ámbito del convenio, deja de ser parte en el mismo y pierde, por
tanto, su legitimación para instar su resolución.
Y frente a ello tampoco puede oponerse válidamente la
literalidad de la estipulación Séptima del convenio, que dispone:
"(...) el incumplimiento de las condiciones en
relación con la titularidad o disposición jurídica de las fincas o cualesquiera
otras obligaciones establecidas en este documento, o aquellas que resulten del
cumplimiento de la legislación urbanística en vigor, podrá suponer para las
Sociedades promotoras o propietarios adheridos la resolución o su exclusión del
presente acuerdo urbanístico, con pérdida de los derechos derivados del mismo,
previa notificación fehaciente efectuada por la Administración"
Conforme a esa estipulación, la Administración podrá
instar la exclusión del convenio respecto de aquellos promotores que incumplan,
entre otras, "las condiciones en relación con la titularidad o disposición
jurídica de las fincas”, pero, de acuerdo con los razonamientos hasta ahora
expuestos, esa mención debe entenderse referida a aquellos promotores iniciales
que sigan siendo parte del convenio, no a aquellos que ya dejaron de serlo por
haber transmitido anteriormente las fincas.
Es más, en aplicación del principio de buena fe,
considerando la naturaleza contractual del convenio y conforme a lo dispuesto
en el artículo 1258 del Código Civil, no hubiese resultado posible invocar la
inobservancia de esta estipulación en caso de que dicho incumplimiento se
hallase vinculado, directamente, a la propia actuación de la parte que lo
denuncia. Y es que es evidente que resultaría materialmente inviable que la
Administración pudiese notificar la pérdida de la condición de parte del convenio
respecto de aquel que transmitió la titularidad de las fincas, si el propio
transmitente no procedía a comunicar a la Administración la realización de
dicha transmisión y, por ende, un posible incumplimiento sobrevenido de las
condiciones de titularidad que podrían implicar la consiguiente pérdida de
condición de parte en el acuerdo.
En conclusión, la respuesta a la primera cuestión de
interés casacional suscitada es la siguiente: un particular que ha sido parte
en un convenio urbanístico en tanto propietario de suelo en el momento de su
suscripción, no puede instar su resolución una vez que ya no es propietario de
suelo en el ámbito al que se refieren las estipulaciones de dicho convenio.”
Por otro lado, “La segunda de las cuestiones planteadas
en el auto de admisión está íntimamente ligada a la primera, y consiste en
determinar si el principio de subrogación legal en los derechos y obligaciones
del nuevo titular respecto del anterior implica la pérdida de cualquier derecho
dimanante de dicho convenio, especialmente el derecho a instar su resolución.
Y, por ello, la respuesta ha de ser aquí afirmativa:
efectivamente, el principio de subrogación legal en los derechos y obligaciones
del nuevo titular respecto del anterior implica para éste la pérdida de
cualquier derecho dimanante de dicho convenio, especialmente el derecho a instar
su resolución, pues ya hemos incidido anteriormente en el sinsentido jurídico a
que conduciría una respuesta de signo contrario. El transmitente de los
terrenos pierde, en virtud de esa transmisión, su condición de parte en el
convenio y, por ello, también el derecho de solicitar la rescisión, del cual
solo disponen quienes sigan formando parte del convenio.”
Francisco García Gómez de Mercado
Abogado
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