SENTIDO NEGATIVO DEL SILENCIO EN PROYECTOS DE LÍNEAS ELÉCTRICAS EN SUELO PROTEGIDO

La Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de julio de 2026 (RC 4640/2023) declara que "una solicitud de licencia para extender una línea eléctrica en terrenos en situación de suelo rural especialmente protegido implica autorizar una actividad susceptible de provocar daños en el medio ambiente y, por eso, el sentido del silencio debe ser negativo aunque se ajuste a las disposiciones urbanística".

Lo explica así:

"I.- El citado artículo 11.3 TRLSRU establece el sentido negativo del silencio administrativo para la adquisiciónde facultades o derechos que contravengan la ordenación territorial o urbanística. También, según el apartadob) del número 4 del mismo artículo, a las obras de edificación, construcción e implantación de instalacionesde nueva planta, supuesto de silencio negativo que, en interpretación de la STC 143/2017, es constitucional«solamente cuando las actividades y usos urbanísticos cuya autorización se solicita se lleven a cabo en suelo rural cuya transformación urbanística no esté prevista o permitida» (FJ 23).
Ambos supuestos normativos evocan una eventual contradicción de las actuaciones que requieren licenciacon la ordenación urbanística, aunque la última -según la citada STC 143/2017- también está destinada apreservar los valores ambientales.
Pues bien, pone de relieve la sentencia aquí recurrida que las actuaciones sobre suelo rústico que tienen porobjeto la generación de energía mediante fuentes renovables, incluidas las infraestructuras de evacuación,estaban sometidas al tiempo en que se tramitó el expediente urbanístico a la especialidad del artículo 12.5 dela Ley 2/2007 de Andalucía. Este precepto, hasta su reforma por el Decreto-ley 26/2021, de 14 de diciembre,disponía: «Para las actuaciones de interés público vinculadas a la generación y evacuación de energía eléctricamediante energía renovable, la aprobación del proyecto de actuación o el plan especial [...] será sustituida porla emisión de informe favorable por parte de la Consejería competente en materia de urbanismo». Y, comotambién advierte la Sala de Andalucía, obra en el expediente el informe de la Consejería de Medio Ambiente yOrdenación del Territorio declarando la compatibilidad de la línea eléctrica de evacuación con el planeamientovigente en Castril y con el Plan Especial de Protección del Medio Físico -al que después nos referiremos. Laexpresada declaración, aun cuando es posterior en el tiempo a la solicitud de la licencia, despeja toda dudasobre la contravención de la ordenación urbanística.
Los Planes Especiales de Protección del Medio Físico tienen el cometido de establecer las medidas necesariasen el orden urbanístico para asegurar la protección del medio físico natural de cada provincia. Se hallanamparados en la hoy derogada Ley 7/2002 de Ordenación Urbana de Andalucía (artículo 14), y continúanvigentes de forma supletoria según el núm. 3 de la disposición transitoria séptima de la Ley 7/2021, de 1de diciembre, mientras no se produzca su desplazamiento por los instrumentos de ordenación territorial ourbanística. El Plan de la provincia de Granada, que data de 1987, incluyó el terreno que ha de soportar lalínea eléctrica en la categoría de «Complejo Serrano de Interés Ambiental», que, según el Plan, comprendeespacios «relativamente extensos y/o de caracteres diversificados, con utilización y/o vocación principalmenteforestal, y en los cuales la cubierta forestal cumple y debe cumplir una función ambiental equilibradorade destacada importancia. Comportan en general importantes valores paisajísticos, y en ocasiones valoresfaunísticos destacados. Igualmente suelen presentar importante interés productivo». Dicha catalogaciónconlleva determinadas restricciones de uso regidas por la finalidad de preservar sus valores naturales.
II.- Hemos adelantado la vinculación del urbanismo con las normas de protección del medio ambiente. LaSTC 143/2017 que hemos citado observa que esta finalidad protectora subyace en el sentido negativo delsilencio asignado para las instalaciones de nueva planta en suelo rural (artículo 11.4, apartado b, TRLSRU), y elinforme de la Consejería de Medio Ambiente y Ordenación del Territorio al que nos hemos referido declara laconformidad a la ordenación urbanística de la actividad objeto de autorización, pero hace la salvedad de quela actuación «queda sujeta a la obtención de la autorización ambiental correspondiente, requerida por verseafectado suelo no urbanizable de protección como "Complejo Serrano de Interés Ambiental"».
Con independencia de que podamos entender cumplido -con el informe de la Consejería- el requisito de laadecuación a la normativa urbanística de la instalación eléctrica, lo que permitiría eludir el sentido negativo delsilencio previsto en el TRLSRU, resulta que por afectar a un suelo rural preservado, los trabajos necesarios paraimplantar la línea eléctrica subterránea, e incluso su mera existencia, son notoriamente susceptibles de causardaños al medio ambiente, por lo que debe incluirse la actividad en los supuestos que menciona el artículo 24.1LPACAP y atribuir al silencio un alcance negativo.
No compartimos el razonamiento de la Sala de Andalucía para sostener lo contrario. Ésta, acogiendo laargumentación de «Andaluza de la Energía», afirma que no es de aplicación al caso la excepción del artículo24.1 LPACAP, pues aunque la actividad sujeta a autorización afecta al medio ambiente, no es apreciable undaño por disponer de la preceptiva autorización ambiental.
Es difícil deslindar entre lo que es una mera afectación y un daño cuando se trata del medio ambiente, dondetoda afectación supone una alteración de sus condiciones naturales, por lo que es difícil concebir un actode envergadura como el de autos que sea totalmente inocuo. Pero, además, la presencia de la autorizaciónambiental integrada (regulada en el Real Decreto Legislativo 1/2016, de 16 de diciembre), o de una evaluaciónambiental favorable (Directivas 2001/42/CE y 2011/92/UE, y Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de evaluaciónambiental), no despeja la eventualidad de la producción de daños al medio ambiente. Precisamente unade las funciones de tales instrumentos es la de corregir o compensar los impactos que él han de producirlos proyectos o actividades evaluadas. Por eso la última Ley citada define la evaluación ambiental comoel «proceso a través del cual se analizan los efectos significativos que tienen o pueden tener los planes,programas y proyectos, antes de su adopción, aprobación o autorización sobre el medio ambiente».
De acuerdo con el artículo 24.1 LPACAP, el silencio negativo es de aplicación general a todas las actividadespotencialmente lesivas para el medio ambiente, al margen de que su impacto pueda ser corregido, minimizadoo compensado de alguna forma. En consecuencia, dilucidar si dicha norma es aplicable no requiere en lainmensa mayoría de los casos sino atender al contenido de la autorización solicitada en cuanto a la índole dela actividad a desarrollar y las condiciones del espacio físico que ha de soportarla.Una cuestión es el examende legalidad de la licencia, que implica valorar su acomodación a las normas del planeamiento urbanístico, queen este caso no podía apreciarse desde un primer momento al depender del informe favorable de la Consejería,y otra distinta la mera posibilidad de que se originen daños al medio natural, hecho que podría apreciarsedesde el primer momento en función de la obra que exige la implantación de la línea eléctrica y las reconocidascondiciones ambientales del suelo afectado."

EL TS ANULA EL COEFICIENTE CORRECTOR PARA CLASES DE CULTIVOS PARA DETERMINAR EL JUSTIPRECIO

Conforme a la Disposición adicional séptima.1 del Texto Refundido de la Ley de Suelo de 2015 (TRLS15), “Para la capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación a que se refiere el apartado 1 del artículo 36, se utilizará como tipo de capitalización el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”. Esta redacción fue conferida por la Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, que modificó por segunda vez la redacción original de la LS de 2007 (pues la reducción progresiva de los tipos de interés de la deuda pública determinaba una cierta burbuja en la capitalización, ya que, como sabemos, a menor tipo de interés mayor es el resultado del valor del terreno).

Además, el apartado 2 de la misma disposición añade que “Este tipo de capitalización podrá ser corregido aplicando a la referencia indicada en el apartado anterior un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo, cuando el resultado de las valoraciones se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas. Los términos de dicha corrección se determinarán reglamentariamente”, dando lugar así a coeficientes correctores del tipo de capitalización. De este modo, si bien en principio el tipo de interés será el de las Obligaciones del Estado en los términos expuestos, si su aplicación supone un riesgo de alejamiento del mercado (eso sí, del suelo rural y sin consideración a expectativas urbanísticas) pueden fijarse coeficientes que modifique el tipo aplicable.

Pues bien, recogiendo el guante del apartado 2 de la disposición adicional 7ª del TRLS15, el art. 12.1 del Real Decreto 1492/2011, de 24 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo (RV) previene que “Los tipos de capitalización que se aplicarán en la valoración en suelo rural, de acuerdo con los usos y aprovechamientos de la explotación, serán los siguientes:

a) Como tipo de capitalización aplicable con carácter general, r1, se utilizará el establecido en el apartado 1 de la Disposición adicional séptima del texto refundido de la Ley de Suelo.

b) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades agropecuarias o forestales, se utilizará como tipo de capitalización, r2, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento.

c) Cuando en el suelo rural se desarrollen actividades extractivas, comerciales, industriales y de servicios, se utilizará como tipo de capitalización, r3, el resultado de multiplicar el tipo de capitalización r1 por un coeficiente corrector que deberá ser determinado en función de la naturaleza y características de cada explotación de acuerdo con el riesgo previsible en la obtención de rentas. La determinación de este coeficiente corrector se realizará sobre la base de información objetiva proporcionada por estudios estadísticos sobre la rentabilidad esperada de cada actividad en el respectivo ámbito territorial. El valor de este coeficiente corrector no podrá ser inferior a la unidad y el resultado de su aplicación sobre el tipo de capitalización general r1, expresado en porcentaje, no podrá ser superior a ocho”.

Sin embargo, la Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de junio de 2020 (RC 7663/2018) declara la nulidad del art. 12.1º.b) RV y del Anexo I, por considerar dicho precepto “ultra vires”, al establecer de forma taxativa para cada tipo de cultivo la corrección. Dice así:

”De entrada es significativo que el artículo 12 solo haga referencia concreta al coeficiente general del tipo de capitalización (r1), para el que se remite al párrafo primero de la Disposición Adicional, esto es, será el que se fije por el Banco de España. Y también es significativo que cuando el artículo 13 del Reglamento concreta la regla para determinar el valor de capitalización, solo tome en consideración, no el señalado tipo de capitalización (r1), sino el coeficiente corrector (r2). Ello obliga a considerar que si el artículo 12 contiene la fórmula de los

tipos de capitalización, conforme a lo que se dispone en el párrafo primero de la Disposición Adicional Séptima de la Ley, nos obliga a concluir que, aunque no se diga de manera expresa --implícitamente si se dice--, para el suelo rural con destino a actividades agropecuarias o forestales, debe aplicarse la regla que se contiene en el párrafo 1º.b), que sí hace ya referencia al tipo de capitalización r2, estableciendo que será el que resulte " de multiplicar el tipo de capitalización general r1 por el coeficiente corrector establecido en la tabla del Anexo I de

este Reglamento según el tipo de cultivo o aprovechamiento."

Obligados a interpretar el precepto conforme a sus propios términos --el criterio gramatical es el primero de los mencionados en el artículo 3 del Código Civil--, lo que hace este párrafo del artículo 12 del Reglamento y el Anexo a que se remite, es dar cumplimiento, y con carácter general y objetivo, al párrafo segundo de la Disposición Adicional, utilizando la misma denominación de " coeficiente corrector"; con olvido de que ese coeficiente no está ya en función de la corrección que se impone en la Disposición cuando se concluya en una

valoración que se aleje significativamente de los precios de mercado. Es decir, la norma reglamentaria omite la condición que llevaría a aplicar ese coeficiente corrector, incluso que lo fija con carácter absoluto, impidiendo al tasador poder efectuar esa corrección en función de las condiciones de cada caso, habida cuenta de que los coeficientes que se fijan en el Anexo no tienen escala alguna de aplicación.

Añadamos que si, como sucede, todos los coeficientes del Anexo son inferiores a la unidad, lo que impone el Reglamento es que el valor del terreno rural que resultase de aplicar a la renta el tipo de capitalización, que es el método básico que impone el Legislador, debe reducirse, con independencia de que se aleje y significativamente del concepto, ciertamente confuso, de lo que se denomina precios de mercado, lo que obliga al tasador a obtener primero este precio y, tomándolo como punto de referencia, aplicar el método de valoración que regula el Reglamento; pero con la peculiaridad de que, pese a tener como referencia aquel

precio, el tasador deberá aplicar el coeficiente corrector, en suma, rebajando el valor del suelo, exista o no alejamiento, significativo o no, de aquel precio de mercado que había calculado.

Esa oscura regulación, que suscita el ultra vires, es indudable que genera la confusión de la que se hace eco la sentencia de instancia y que hemos de interpretar, cual se nos impone en el presente recurso, para lo cual hay que partir, a la vista de la jerarquía normativa, de la regla básica; el tipo de capitalización ha de ser, imperativamente, el fijado por el Banco de España, previsto en la Disposición Adicional Séptima, párrafo primero. Y es aplicando dicho tipo (divisor) a la renta anual (dividendo), ya previamente obtenida conforme a la regla que se contienen en el artículo 9 del Reglamento, el que dará como resultado el valor de capitalización

del suelo (cociente) [V=R:r; del artículo 11.a) in fine]. Pues bien, será cuando se haya obtenido dicho valor de capitalización y se constate que el precio obtenido para los terrenos "se aleje de forma significativa respecto de los precios de mercado del suelo rural sin expectativas urbanísticas", cuando deberá entrar en juego el coeficiente de corrección que establece el párrafo segundo de la Disposición Adicional, lo que obliga a retroceder en ese proceso al momento de aplicar el tipo de capitalización, que no será ya el fijado por el Banco de España, sino aquel que resulte procedente al valor del mercado por quien haya de realizar la tasación, con carácter técnico.

Es cierto que la misma Disposición Adicional hace una remisión al Reglamento. No se olvide el origen del precepto, que remitía esa corrección a las Leyes de Presupuesto y que con la reforma se atribuye esa corrección del valor resultante con referencia al precio de mercado al tasador que esté obligado a determinar el valor de los terrenos de naturaleza rural, pero conforme a lo que se estableciese en el Reglamento, como termina concluyendo el párrafo segundo de la Disposición Adicional. Y, en efecto, el artículo 12 del Reglamento es el

que determina como ha de calcularse el tipo de capitalización, partiendo, era obvio, del tipo fijado por el Banco de España, pero a ese tipo, imperativamente impone el precepto en su párrafo 1..b) (" se utilizará como tipo de capitalización") que se aplique el " coeficiente corrector", haya habido o no variación significativa del valor obtenido aplicando el tipo del Banco de España con el precio de mercado.

En definitiva, insistimos, dado que todos los coeficientes correctores que se contienen en el Anexo son inferiores a la unidad y han de multiplicar por el tipo fijado por el Banco de España, se termina por reducir este tipo y, a la postre, el valor por capitalización.

Es evidente, ya lo apuntamos antes, que la regulación que contiene el Reglamento es contraria a la regla básica que establece la Ley (Disposición Adicional Séptima), porque con sus normas no se aplicará ya, en ningún caso, ese tipo fijado por el mencionado Organismo, sino muy inferior, en función del " tipo de cultivo o aprovechamiento" y con independencia de que el valor resultante estuviera o no alejado del precio de mercado (que, por cierto, parece que el titular de la potestad reglamentaria termina por considerar que es el que resulta de sus propias normas y del fijado en el mercado ni el que resulte de aplicar el tipo legal del Banco de España).

Es más, incluso buscándole alguna justificación al artículo 12.1º.a) de hacerle perder su carácter imperativo (que se contempla a los meros efectos de la polémica suscitada, porque el precepto no deja dudas ni en su letra ni en su finalidad), la remisión a los coeficientes taxativos del Anexo, sin margen alguno de apreciación en una banda más o menos amplia, tampoco se adaptaría a la Ley, porque deberá convenirse que si lo que se trata de corregir es el valor resultante de las normas reglamentarias con el hipotético precio de mercado, será en cada caso concreto, para realizar esa corrección, como deberá aplicarse el coeficiente de corrección.

La conclusión de lo expuesto es que tanto el párrafo 12.1º.b) del Reglamento como su Anexo comportan una clara contradicción con lo dispuesto en la Disposición Adicional Séptima del Texto Refundido de la Ley del Suelo, por lo que comporta el vicio de nulidad de pleno derecho, de conformidad con lo establecido en el artículo 47.2º.de la de la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas (antiguo artículo 62 de la Ley 30/1992). “

Expropiación en suelo rural: arbolado y demérito

 

La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 1 de marzo de 2018 (RC 1843/2016) aborda algunas cuestiones que se presentan a menudo en la práctica en la valoración del suelo rural en expropiaciones, en especial en aquellas de carácter lineal por redes eléctricas, gasoductos o carreteras, que no ocupan la totalidad de la finca.

En primer lugar, aborda la renta que debe valorarse. En el suelo rural, el terreno debe valorarse mediante el método de actualización o capitalización de rentas, en el que hay que subrayar que las rentas a capitalizar pueden ser reales (efectivamente percibidas en razón de la explotación existente en la finca) o potenciales, como expresamente recoge el art. 36. 1 TRLS15, que menciona “la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración”. Por tanto y por lo pronto, las fincas que carezcan de explotación o estén subexplotadas deberán justipreciarse en función de las rentas que se podrían obtener con una explotación adecuada a las características de la finca., si bien cuando la explotación real dé un resultado mejor deberá estarse a ella , y este es el caso que nos ocupa:

"La discrepancia de la parte recurrente parte de considerar que no se ha tenido en cuenta para efectuar la valoración por el método de capitalización del verdadero cultivo al que está dedicado la finca, tal y como ha quedado acreditado en las actuaciones. En efecto, en las actas previas a la ocupación, se hizo constar que la finca estaba dedicada al frutal secano, sin embargo la resolución del jurado, por error según la sentencia, habla de encinar y la beneficiaria de melocotoneros. Es lo cierto que, de la prueba practicada ha quedado acreditado que la finca se dedicaba mayoritariamente al cultivo del almendro y así se deduce tanto del acta notarial, como de la prueba pericial practicada en las actuaciones, prueba pericial cuya valoración ha resultado también impugnada por la parte recurrente en el cuarto de sus motivos.

Consecuentemente, para valorar la parte de la finca expropiada habrá de seguirse el método de capitalización de rentas seguido por el jurado, pero habrá de tomarse como cultivo a efectos de tal valoración, el almendro, por lo que el motivo del recurso debe ser estimado".

Por otro lado, si bien la norma legal (art. 35.3 TRLS15) contempla la valoración de plantaciones y se ha dicho que, en principio, han de valorarse independientemente las unidades de árboles o arbustos, en función de su naturaleza (STS 14-12-1984, RJ 6105; 13-5-1986, RJ 2915; y 1-10-2001, RJ 10067), la sentencia ahora objeto de comentario señala:

"Respecto de la indemnización del arbolado, la expropiada considera que se infringe el artículo 22.3 del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de suelo y la jurisprudencia referida a la valoración de las plantaciones.La sentencia de instancia, con criterio que compartimos, ya negó la posibilidad de valorar el arbolado como partida independiente partiendo de la tesis de que "tal descomposición solo es posible cuando el valor del terreno se pueda fijar sin atención a ese vuelo; pero no cuando el vuelo determina el aprovechamiento ordinario y debe considerarse como valor incorporado al terreno para evitar indemnizar dos veces por lo mismo".Este criterio es el utilizado en nuestra sentencia de 2 de noviembre de 2017 , cuando afirmamos que: "También en relación con el valor del suelo, no puede aceptarse la pretensión de la expropiada de que se sume a dicho valor el del vuelo, del arbolado, porque si esa valoración se hace con fincas de un determinado cultivo, deberá estimarse que en la valoración del suelo está incluido el vuelo, porque no sería lógico valorar un terreno con destino a cultivo de agrios y pretender incrementar el valor con el arbolado", y el seguido por el perito judicial que no incluye ninguna partida indemnizable por este concepto".

Así pues los olivos no deberían valorarse por separado del olivar o los naranjos del naranjal.

Finalmente, se plantea a menudo el demérito producido por la expropiación parcial de la finca. Aquí la sentencia estudiada recoge y explica la Jurisprudencia existente, bastando su cita:

"Respecto a la infracción de la jurisprudencia sobre la indemnización del demérito, hemos de señalar que como hemos establecido en sentencias de esta Sala de 15 de julio de 2013 (recurso 360/2011 ), 3 de octubre de 2014 (recurso 6049/2011 ) y 1 de diciembre de 2014 (recurso 1616/2012 ): "en relación con la pretendida infracción de los artículos 23 y 46 de la LEF , es reiterada la jurisprudencia, de la que es exponente la sentencia de 27 de febrero del 2013 -recurso 1716/2010 - y la posterior de 6 de mayo de 2013 - recurso 3697/2010-, según la cual "...El art. 23 de la LEF contempla el supuesto en que la parte no expropiada de la finca resulte antieconómica, en cuyo caso el propietario podrá solicitar la expropiación total de la finca y si la Administración no accede a ello podrá solicitar como parte del justiprecio la indemnización" por los perjuicios que se produzcan a consecuencia de la expropiación parcial de la finca" ( art.46 de la LEF ). La Administración no está obligada a expropiar bienes cuando no existe utilidad pública o interés social, pero el propietario tiene derecho a ser indemnizado no solo por los bienes que se le expropian sino también por los demás perjuicios que se le causen. De modo que la negativa de la Administración a proceder a la expropiación total por resultar antieconómica la conservación de parte de la finca no expropiada, tal negativa se traduce en su derecho a indemnización en los términos previstos en el art. 46 de la LEF , siempre que se acredite la parte restante resulte antieconómica.

Pero la expropiación parcial de una finca puede originar otros perjuicios para el propietario que también deben ser indemnizados. Estos supuestos, en principio, no guardan relación con los supuestos contemplados en los artículos 23 y 46 de la LEF , pues operan al margen de que la parte no expropiada resulta antieconómica. Se producen cuando la expropiación parcial disminuye el valor de la parte no expropiada. Estos daños y perjuicios no son incardinables propiamente en la previsión del art. 46 de la LEF , sino en la obligación general de indemnizar por todos los perjuicios que le cause la expropiación, contenido en el art. 33.3 de la C.E y en el art. 1º de la LEF , aunque alguna sentencia ha entendido que eran incluibles dentro de la previsión contenida en el artículo 46 de la LEF . De forma que cuando el rendimiento económico del resto no expropiado, sin resultar antieconómico, se ve disminuido como consecuencia de la división o expropiación parcial de la finca también tiene que ser indemnizado. Así lo ha tenido ocasión de señalar el Tribunal Supremo en sus sentencias de 22 de marzo de 1993 , 26 de marzo de 1994 , 9 de mayo de 1994 , entre otras, muchas afirmando que "hemos declarado que cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante la indemnización proporcionada al perjuicio real".

Asimismo, señalábamos que "Es por ello que la indemnización en los casos de expropiación parcial, fuera de los supuestos contemplados en el art. 23 de la LEF , puede venir motivada por diferentes circunstancias, tales como los perjuicios que la propia división de la finca genere, el demérito en el resto de la finca no expropiada o los perjuicios en la utilización o aprovechamiento del resto de la finca no expropiada. Pero esta indemnización no es automática, los daños y perjuicios han de ser acreditados. En nuestras Sentencias de 22 de marzo de 1993 (recurso de apelación 4876/90 ) y 26 de marzo de 1994 (recurso de apelación 2284/91 ) hemos declarado que "cuando la expropiación parcial de una finca produce un demérito en la porción restante, tal depreciación, como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensada adecuadamente, mediante una indemnización proporcionada al perjuicio real".

Se trata, en definitiva, de indemnizar los perjuicios reales que sufre el expropiado como consecuencia de la expropiación parcial integrándose como una partida indemnizatoria del justiprecio expropiatorio. La jurisprudencia de esta Sala recogida, entre otras, en sentencias de 9 mayo 1994 (recurso 2905/1991 ), 25 de noviembre de 1997 (recurso 1455/92 ), 17 de mayo de 1999 (recurso 12095/1991 ) y 26 abril 2005 (recurso 5586/2001 ), viene manteniendo que en los supuestos de expropiación parcial de una finca, "el demérito de la porción de finca restante, producido como consecuencia directa de la expropiación, debe ser compensado adecuadamente mediante una indemnización proporcionada al perjuicio."

En el presente caso, la sentencia ya consideró, y el perito judicial ratificó tal criterio, que tal demérito no se ha producido atendiendo esencialmente a la superficie expropiada en relación con la total superficie de la finca. No se discute que estemos ante una unidad productiva, sino el hecho de que, dado el porcentaje de suelo ocupado en relación con la superficie total, no quedan acreditados los perjuicios cuya indemnización se pretende. Esta conclusión es asumida por el perito judicial, cuando al evacuar su informe y a las aclaraciones sobre tal extremo planteadas por la recurrente, fue contundente al afirmar que dicho demérito no aparecía en su informe por escrito por considerarlo inexistente.

Esta conclusión se ajusta a nuestra doctrina, en virtud de la cual, la indemnización por expropiación parcial trata de compensar el demérito que sufre la parte no expropiada en relación con el aprovechamiento que ostentaba la finca antes de la división, dado que lo que se trata de indemnizar por tal concepto no es la privación del suelo, el cual no se expropia, sino los perjuicios en la utilización o productividad del resto de la finca no expropiada en relación con su aprovechamiento agrícola, perjuicios que en este caso no han quedado acreditados".

Cambio del tipo de capitalización del suelo rural

 

Para la valoración del suelo rústico se ha atendido generalmente al método de capitalización de rentas, reales o potenciales, que consiste en hacer equivaler el valor de la propiedad o titularidad de un bien al importe neto de las rentas obtenidas, u obtenibles, en cierto número de años.

Éste era el método de determinación del justiprecio de fincas sin valor urbanístico, a través del llamado valor inicial, en la legislación anterior a la LSV de 1998, que se remitía expresamente a la normativa catastral (arts. 107 de la Ley del Suelo de 1976, 66 de la Ley 8/1990, 48 y 49 el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, y 68.2 de la Ley de Haciendas Locales, de 28 de diciembre de 1988). Este mismo método fue recogido en la LSV de 1998, aunque sin remisión a la normativa catastral y, sobre todo, con carácter subsidiario al método de comparación (art. 26). La Ley de Suelo de 2007 (y posterior Texto Refundido de 2008) elimina el método de comparación para el suelo rústico por lo que aplica directamente el de capitalización.

Simplificando, al aplicar el método de capitalización de rentas, el valor del suelo (Vs) ha de calcularse capitalizando la renta, real o potencial, de la tierra (Rt), al tipo de interés reglamentario (ti), por lo que en definitiva: Vs= Rt x 100 / ti

Como el tipo de interés divide, cuanto menor sea mayor será el justiprecio. La capitalización era al 3% según la disposición transitoria segunda de la Ley de Haciendas Locales (equivalente a multiplicar la cosecha neta anual por 33,33). La disposición adicional séptima de la Ley de Suelo de 2007 se remitió a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento de la deuda pública del Estado en mercados secundarios a tres años”, añadiendo la posibilidad de modificarlo y fijar valores mínimos según tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra mediante la ley de presupuestos “cuando la evolución observada en los precios del suelo o en los tipos de interés arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideración de expectativas urbanísticas”. La Ley 2/2008, de 23 de diciembre, pasó a aplicar a “la última referencia publicada por el Banco de España del rendimiento interno en el mercado secundario de la deuda pública de plazo entre dos y seis años”. Por su parte, el Real Decreto-ley 6/2010, de 9 de abril, en lugar de la posible modificación o adaptación por leyes de presupuestos procedió a hacer referencia a un coeficiente corrector en función del tipo de cultivo, explotación o aprovechamiento del suelo determinado reglamentariamente, actualmente por el Reglamento de Valoraciones.

Pues bien, la reciente Ley de Carreteras, de 29 de septiembre de 2015, al paso que mantiene la remisión al Reglamento para esos coeficientes correctores, modifica el tipo de capitalización general por “el valor promedio de los datos anuales publicados por el Banco de España de la rentabilidad de las Obligaciones del Estado a 30 años, correspondientes a los tres años anteriores a la fecha a la que deba entenderse referida la valoración”, lo que parece permitir una menor volatilidad de los justiprecios (pues los datos anteriores cambiaban mes a mes, pudiendo darse fácilmente justiprecios distintos en el mismo proyecto) y quizá un tipo de capitalización mayor (pues la aplicación de los anteriores estaba impulsando los justiprecios rústicos hasta una cierta “burbuja”).

Madrid no es tan verde como el Jurado de Expropiación pensaba

 

Frente a la última tendencia del Jurado Provincial de Expropiación de Madrid, valorando como regadío todo el suelo rústico de la Comunidad de Madrid, por una supuesta potencial conversión en regadío de los terrenos de secano, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid ha venido a rechazar tal infundado planteamiento.

Así, entre otras, la Sentencia de 19 de diciembre de 2014 (PO 627/2011) aclara la cuestión en su fundamento CUARTO:

“Como ha sido anticipado, en el primer motivo se aduce que al determinar el aprecio el órgano de tasación ha infringido el artículo 23, punto 1, letra a) del Texto Refundido de la Ley del Suelo, que es nítido a la hora de fijar la forma en que debe valorarse el suelo rural: capitalización de la renta anual real o potencial de la explotación según el estado de dicho suelo en el momento al que se refiera la valoración. De esta forma, la resolución del Jurado se refiere a rentas reales diferenciando el precio del suelo entre labor secano y labor regadío y aplica estas segundas. Y ahí, según la recurrente, es donde radica el error, puesto que las rentas reales son las correspondientes al estado del suelo en el momento de la valoración, que era el de secano, o las potenciales del secano según los cultivos más representativos de la zona, , con lo que infringe la regla valorativa del artículo 23 mencionado. Como complemento de su razonamiento, para el caso de que se efectuara una valoración para suelo de labor de regadío, en ese caso, deberían descontarse los gastos e inversiones de transformación necesarias, aparte de acreditar la viabilidad técnica y económica de la transformación y de la necesidad de disponer de una concesión de agua.

Tenemos que dar la razón a la recurrente.

Del artículo 23.1 del Texto Refundido de la Ley del Suelo (Real Decreto Legislativo 2/2008) resulta que cuando el suelo sea rural se tasará mediante la capitalización de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotación según su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración. Hay que focalizar la atención en la expresión «según el estado en el momento al que deba entenderse referida la valoración», que no significa otra cosa, pese a que de una lectura apresurada pudiera deducirse lo contrario, que la determinación de esas rentas deberá efectuarse conforme al estado de la explotación en el momento al que deba entenderse referida la valoración. El Tribunal Supremo, en la sentencia de 22 de junio de 2005 (Recurso de Casación núm. 3162/2002) entendió que la capitalización de rentas debía efectuarse por referencia al tipo de explotación que efectivamente se llevaba a cabo en la finca expropiada, si ello tenía lugar, y no por la que se podría obtener con una explotación adecuada o la que habitualmente se diese en la zona en fincas de las características similares a la que es objeto de la tasación en caso de efectiva explotación. Sin embargo, de acuerdo con la redacción del precepto mencionado, ese criterio ha sido modificado. En efecto, cuando los terrenos están siendo explotados, ha de valorarse la renta realmente obtenida y para el caso de que no sea así, esto es, cuando la tierra no se encuentra en explotación, puede optarse por la renta potencial del producto más rentable, atendiendo a los cultivos propios de la zona.

Pero, por el contrario, no es ajustado a derecho atender a un uso potencial que no es posible en el estado en que se encuentren los terrenos al momento de la valoración y mucho menos si no se acredita su viabilidad técnica, económica y jurídica. La viabilidad económica habría de quedar debidamente justificada, por ejemplo por el análisis de rendimientos esperados, determinando el Valor neto contable y la tasa de retorno del capital invertido, teniendo en cuenta y operando, desde luego, con las inversiones precisas de transformación, y sin olvidar que para el caso de regadío el uso de agua requiere una concesión administrativa”.