Como regla general se parte de que las determinaciones del planeamiento urbanístico no son indemnizables. Así el art. 4.1 TRLS15 dispone que “La ordenación territorial y la urbanística son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Esta determinación no confiere derecho a exigir indemnización, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes”. En igual sentido, el artículo 10.1 de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, de 17 de julio de 2001, estatuye que “la ordenación urbanística de los terrenos, las edificaciones y construcciones, así como de sus usos, no confiere a los propietarios afectados por ella derecho alguno a indemnización, salvo por infracción del principio de prohibición de las vinculaciones singulares y en las condiciones y supuestos determinados por la Ley”.
Un supuesto indemnizatorio viene contemplado por el art. 48 b) TRLS15 y se concreta en “Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restricción de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribución equitativa”.
Debe tratarse de una limitación que proceda de la ordenación territorial o urbanística. No las procedentes de otras normativas, como las condiciones de los hoteles (p.ej. m2/plaza, Cfr. STS 31-1-1997) o limitaciones carreteras (sin perjuicio de su indemnización conforme art. 33 Ley Carreteras de 2015).
El término de comparación viene determinado por el planeamiento vigente al tiempo de la reclamación, con independencia de que planeamientos anteriores contuvieran semejantes restricciones o no dieran uso al terreno (STS 10-10-2011, 26-3-2013, 7-7-2015 y 14-9-2017).
Pues bien, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de noviembre de 2018 (RC 3719/2017), ante un supuesto de restricción de la edificabilidad respecto de la del entorno debido a la catalogación del edificio, añade dos precisiones:
"a) Que hay vinculación singular indemnizable cuando el propietario de la edificación catalogada no puede materializar la edificabilidad que pueden materializar los propietarios de las edificaciones del entorno y esa menor edificabilidad no es susceptible de distribución equitativa.
b) Que partiendo del dato de que los Planes urbanísticos son aprobados normalmente por dos Administraciones distintas (Municipio y Comunidad Autónoma), la regla general es la de establecer la responsabilidad concurrente de ambas, mediante el criterio de la solidaridad".
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