¿Puede no aplicarse el factor de localización en suelo rural?

 

La legislación del suelo y valoraciones (el Texto Refundido de la Ley estatal del Suelo y el Reglamento de Valoraciones) parten de la dualidad entresuelo urbanizado y suelo rural y la máxima de que en el segundo en ningún caso “podrán considerarse expectativas derivadas de la asignación de edificabilidades y usos por la ordenación territorial o urbanística que no hayan sido aun plenamente realizados” (art. 36.2 TRLS15).

Con todo, es cierto que el art. 36.1 a) in fine TRLS15 admite un cierto valor “agrourbano”, al señalar que “El valor del suelo rural así obtenido podrá ser corregido al alza en función de factores objetivos de localización, como la accesibilidad a núcleos de población o a centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico, cuya aplicación y ponderación habrá de ser justificada en el correspondiente expediente de valoración, todo ello en los términos que reglamentariamente se establezcan”, pero le es aplicable la misma cautela expresada: no pueden considerarse expectativas de edificabilidad no plenamente realizadas (art. 36.2 TRLS15), teniendo en cuenta que para la Ley la previsión de edificabilidad no integra el derecho de propiedad hasta su efectiva realización (art. 11.2 TRLS15).

A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de septiembre de 2001 (RJ 9179) entiende que estimar este valor agrourbano “no es aplicar expectativas urbanísticas en sentido estricto y propio, sino tomar en consideración el hecho de la proximidad a centro urbano para fijar un justiprecio que, en lo posible, se aproxime al valor real” . Por su parte, la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de julio de 1995 (Rec. 1455/93 s. 1ª) declaró que "al tratarse de suelo con la clasificación de no urbanizable... no es posible, salvo en casos muy excepcionales entre los que no se encuentra el que nos ocupa, tomar en consideración rendimientos que tengan relación directa o indirecta con la posible utilización urbana de los terrenos. Cuestión distinta es tomar en consideración la cercanía de una finca con un gran núcleo de población o con importantes vías de comunicación a los efectos de la posible incidencia que estas circunstancias pudiesen tener para elevar el valor en venta en el mercado de la finca en cuestión, pero no las expectativas urbanísticas de un terreno que por su calificación en los instrumentos de planeamiento no tiene". La Sentencia del mismo Tribunal de 7 de octubre de 1998 (Rec. 1701/95 s. 4ª, RJCA 1998\3696) apunta que “en el informe recogido en el aludido recurso, que además ha sido aportado a otros muchos recursos de esta Sala, se destaca el valor agrourbano de las fincas superior al valor meramente agrícola, que no se rige únicamente por posibles rendimientos agrícolas o ganaderos sino que por lo general por estar situadas en zona de los alrededores de Madrid, que al igual que cualquier núcleo de población importante, son tomadas como inversiones de futuro, lo que condiciona el mercado al alza” (teniendo en cuenta, pues, algo distinto del puro valor de explotación agrícola por la mera facilidad de transporte) . En cambio, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de octubre de 2006 (RJ 8682) niega la consideración de expectativas sobre equipamientos ante la colindancia a una carretera que exigirían la redacción y aprobación de un plan especial que ni se ha intentado siquiera, pues nos encontramos ante la pretensión de valoración de una expectativa de reclasificación más que ante la pura cercanía a líneas de transporte.

Hay que destacar que la Sentencia del Tribunal Constitucional 141/2014, de 11 de septiembre, que resuelve los recursos de inconstitucionalidad contra la Ley de Suelo de 2007, y Texto Refundido de 2008, anula el límite del 200% para valorar el factor de localización en suelo rural (art. 23.1 a) TRLS08), limitación que ha desaparecido lógicamente en el TRLS15.

El factor de localización viene determinado por las reglas del Reglamento de Valoraciones (de las que hay que omitir el límite del 200%). Ahora bien, ¿hay que aplicar de forma automática las reglas del Reglamento de Valoraciones sobre el factor de localización?¿Puede ser legítimo que en algún caso el Jurado primero y el Tribunal después consideren que no procede su aplicación?

Pues bien, la Sentencia del Tribunal Supremo de 6 de junio de 2017 (RC 3409/2015) da respuesta afirmativa a dichas preguntas, y, así, aclara lo siguiente:

“Sentado lo anterior es necesario, por lo que se refiere al caso de autos, recordar que el invocado artículo 21.1º.a) de la Ley de 2008, no impone necesariamente que el suelo rural haya de valorarse aplicando el mencionado factor de localización. Ese incremento del valor de este tipo de suelo calculado por el método de capitalización de rentas que impone el precepto, es una corrección que se aplicará cuando proceda, en concreto, cuando se den las condiciones que se impone en el párrafo segundo del precepto, apartado 1º.a). Es decir, cuando en los terrenos sea apreciable condiciones particulares que le hicieran merecedores de un incremento, en concreto, la " accesibilidad a núcleos de población o centros de actividad económica o la ubicación en entornos de singular valor ambiental o paisajístico ", imponiendo el mismo legislador que tales circunstancias deberán estar expresamente justificadas en el expediente.

Pues bien, la Sala de instancia considera, al valorar la prueba pericial, que no procedía la aplicación de factor alguno de localización de los terrenos atendiendo a las propias consideraciones que se hacen por el perito que lo propone, sin que se haga por la parte recurrente una invocación concreta de las irregularidades en que hubiera podido cometer la Sala en la apreciación de la prueba. Y es de señalar que, conforme a las limitaciones que se nos impone en esta vía casacional, la Sala no encuentra motivo alguno para considerar que la valoración que se hace por la Sala de instancia es arbitraria o irrazonable, sino todo lo contrario, porque en la forma en que el perito hace la propuesta sí que aparece como una afirmación apodíctica para la aplicación del coeficiente de localización, que concluye del mero hecho de la distancia con el núcleo del municipio (4 kilómetros) y unos acceso propios de cualquier suelo agrícola; distancia e instalaciones que a juicio de este Tribunal no pueden merecer el reproche de una valoración de la prueba que incurra en los graves defectos que permite el recurso de casación”.